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Llevamos ya tiempo hablando de la burbuja inmobiliaria.

He buscado algunos datos sobre el tema y aquí los expongo para que el lector saque sus conclusiones. Los datos proceden en su mayoría del Ministerio de Fomento y del INE (el lector puede consultar las webs respectivas… si tiene paciencia y tiempo por delante).

En primer lugar, el tamaño de la burbuja. En el pico del boom inmobiliario (2006) en España se iniciaron (números gordos) más de 800.000 viviendas. Para hacernos una idea de cuánto es esto, en Estados Unidos, donde también han padecido burbuja inmobiliaria, construían 2 millones. Es decir, un país con casi 8 veces la población de España construía 2,5 veces más viviendas.

O en otras palabras, en España y comparado con nuestra población, construíamos casi tres veces más viviendas que en Estados Unidos, donde (insisto) también han tenido ‘burbuja inmobiliaria’.

En esos años del boom inmobiliario (2003-2007), en España se construyeron 700.00 viviendas/año, casi el doble de viviendas que en Francia y casi cuatro veces más que en Inglaterra, países con una población un 50% superior a la nuestra. Sólo con estos datos parece que lo nuestro no es burbuja inmobiliaria, es un ‘zepelín inmobiliario’.

¿Y por qué se construían tantas casa? Sencillo, porque se vendían. Según el INE y Fomento, durante los años 2004-2007 se han comprado unas 800.000-900.000 casas por año, de las que unas 400.000 son vivienda nueva. ¿Y por qué se compraban tantas casas? Pues veamos, 400.000 corresponden a hogares nuevos creados cada año.

A esto hay que añadir el número de divorcios, que creció espectacularmente a partir del 2006: pasamos de una media (bastante estable) de 40.000 divorcios al año hasta el 2003 a 125.000 en el 2006, quizá como consecuencia de la ley de divorcio express. Esto ha generado una demanda extra de unas 80.000 viviendas más, ya que cuando uno se divorcia, normalmente necesita casa nueva. Incidentalmente, desde que empezó la crisis ha disminuido radicalmente el número de divorcios.

Añadamos los extranjeros que compran casa en España, tanto emigrantes como residentes europeos que compran aquí segunda vivienda. Son unos 80.000, aunque este número ha disminuido drásticamente desde 2006. Total, la demanda de vivienda ha rondado (números gordos), las 500.000-550.000 viviendas. El resto, hasta 700.000 compradas, es inversión.

Pero si la demanda natural es de 400.000 viviendas y la construcción es de 700.000, una vez que la demanda vuelve a su nivel normal, resulta que nos sobran 300.000 casas/año, que en tres años supone casi un millón de casas sin vender que estiman los expertos. (mas...)

La semana pasada hablábamos del tamaño de la burbuja inmobiliaria. El resumen era que hemos construido unas 700.000 viviendas/año durante 2003-07, cuando la demanda natural estaba más bien en las 400.000.

Como consecuencia, sobra casi un millón de casas por vender y, por tanto, ahora no se construyen casas. Además, en plena crisis, la gente no se compra casa y la llamada «demanda natural» desciende. Todo esto explica por qué en 2008 sólo se han iniciado 265.000 viviendas.

¿Qué efecto tendrá ésto (está teniendo) en la economía? Pues veamos algunos números. Para facilitar la lectura de los números y no perderse con tanto cero, pongo las cifras en miles de millones de euros (mm€) o «millardos» (nombre sugerido por la Real Academia y que, en mi opinión, no ha tenido mucho éxito; los anglosajones lo tienen mejor resuelto con el término «billion»).

Según el INE, en 2007, la construcción aportó 187 mm al PIB, que sobre un PIB total de 1.050 mm, representa un 18%. Según Fomento, la obra pública está en torno a los 40 mm. Por tanto, la construcción de casas puede representar unos 140-150 mm, es decir un 14%-15% del PIB.

La mayoría de las casas iniciadas en 2007 (650.000) se seguían construyendo en 2008 y, por tanto, han seguido generando empleo y riqueza, que contribuyen a mantener el PIB. Por eso, en 2008 todavía no hemos sentido el peso total de la caída de la construcción. Pero en 2008 sólo se han iniciado 265.000 viviendas, que son las que se construirán durante 2009.

Esto supone una caída del 60%. De mantenerse esta caída en la construcción (lo cual es previsible), la aportación de la vivienda al PIB durante 2009 disminuirá un 60%, es decir pasará de 150 mm€a 60 mm, con una pérdida de 90 mm. Es decir, sólo la construcción de vivienda supondrá una disminución del PIB de 9 puntos.

El Estado puede paliar esta caída, aumentando la inversión en obra pública. Ahora bien, con un presupuesto de 300 mm, no puedes gastarte 90 mm€extra; a lo sumo unos 10 ó 20 mm (que ya es gastar).

¿Podrá recuperarse la construcción de vivienda, en 2009? Pues todo es posible, pero poco probable. Antes de empezar una casa nueva, convendrá vender las ya construidas (más o menos un millón). Con la crisis, la demanda natural de casa baja (quizá a 300.000/año), con lo que nos llevará unos tres años vender las casas ya construidas y, por tanto, comenzar a construir de nuevo con fuerza. (mas...)

Seguimos con el "Zeppelin inmobiliario". A modo de resumen, hemos visto que en España se construían unas 700.000 casas al año. Ahora sólo se construyen apenas 300.000. La caída de la construcción en vivienda está en torno al 60%. De seguir esta tendencia en el 2009, lo que es muy probable, se perderán 90 mm€ de PIB o 9 puntos de crecimiento. ¿Cuál será el impacto en el empleo? Veamos las cifras.

En el primer trimestre del 2008, y según datos del INE, la construcción ocupaba a 2,7 millones de personas o un 13% del total del empleo en España. La vivienda nueva representa en euros el 80% de la construcción, por tanto el 80% del empleo en este sector, es decir unos 2 millones de personas. De hecho, representa más pues, a igualdad de dinero gastado, la construcción de viviendas emplea más gente que la obra pública (construir carreteras emplea poca gente, ya que todo lo hacen las máquinas).

La realidad es que la construcción de vivienda y sus servicios anejos emplean a mucha más gente: por ejemplo los que venden casas (los API), los que fabrican puertas o electrodomésticos, una buena parte de los cuales se venden cuando se hace la casa nueva. ero tomemos la cifra del INE como buena aproximación.

Si asumimos que se mantiene la caída del 60% en la construcción de viviendas, debemos asumir también que el empleo caerá un 60%. Es decir, perderemos 1,2 millones de empleos (pasando de 2 a 0,8 millones … y previsiblemente más). De hecho entre enero y diciembre del 2008 ya se perdieron 0,5 millones de empleos en la construcción.

¿Y cuánto nos cuesta esto? Según el INE, el salario anual promedio en el sector construcción es de 20.000€. El trabajador paga unos 4.000€ por IRPF y Seguridad Social y la empresa paga otros 7.000€ directamente a la SS. Total, el Estado ingresa 11.000€ por cada trabajador, y los dejará de ingresa si éste se va al paro. Además, tendrá que pagar un subsidio de desempleo de unos 10.000€.

Por tanto, entre lo que el Estado deja de ingresar y lo que tiene que pagar, son unos 21.000€. Si el paro generado en construcción de viviendas es de 1,2 millones de personas, esto supone 25 mil millones de euros (MM€).

Si al presupuesto del sector público, que ronda los 300 mm€, le quitas 25 mm€, creo que le haces un cierto agujero. (mas...)

Seguimos con el zeppelín inmobiliario. Los datos resumen hasta ahora son los siguientes. Del 2003 al 2007 hemos construido unas 700.000 viviendas al año. Ahora construimos 250.000. La contribución al PIB era de unos 150.000 millones de euros, o un 15% del PIB; ahora será de 50.000 millones y un 5% del PIB.

El empleo en construcción de vivienda era de unos 2,2 millones, ahora previsiblemente será de 0,7 millones, por lo que se generarán 1,5 millones de parados que vienen a costar (a 20.000€euros por parado) unos 30.000 millones (un 10% del presupuesto del sector público).

Aunque ahora nos podamos lamentar, creo que a nadie ha pillado por sorpresa el estallido de la burbuja inmobiliaria. Hace años que todos pensábamos que el precio de los pisos era desorbitado. A modo de comparación, una casa promedio en Estados Unidos cuesta 195.000 dólares, cuatro veces el salario promedio en USA (datos del US Census Bureau, que se pueden ver fácilmente en internet).

En el Reino Unido, una casa cuesta 197.000 libras, cinco veces el salario promedio. En España una casa nueva de 80 m2 costaba en el 2007, 230.000 euros (según la Sociedad de Tasación), 12 veces el salario promedio que es de 19.000 euros (según el INE). Y estamos comparando nuestros datos con los de los dos países que han tenido más burbuja inmobiliaria, USA y UK. Vaya, que lo nuestro no es burbuja, es zeppelín.

¿Y por qué ha estallado la burbuja?

Sencillo, no hay modo de pagar un piso de 230.000 euros con un salario promedio por hogar (suponiendo que ambos cónyuges trabajen) de 2.000 euros netos al mes. Para una hipoteca de 180.000 euros a 30 años la cuota mensual se eleva a 760€euros si los tipos están al 3%. Esto es llevadero, pero si los tipos suben al 6%, y esto ocurre de vez en cuando, la cuota se eleva a 1.100 euros, y esto ya no hay quien lo pague. De hecho, se está destinando a pagar el piso más del 50% de los ingresos mensuales, y esto no ocurre en ningún otro país de nuestro entorno.

Según la Sociedad de Tasación, en 2007, el precio del m2 de vivienda nueva era 2.900€euros. Según el INE, el precio/m2 promedio de todas las viviendas era de 2.080. La subida de precios ha sido del 11% durante 10 años seguidos, mientras que los salarios apenas han subido un 3% anual.

Para que se reactive la construcción, primero hay que vender pisos y, para ello, los precios tendrán que bajar y bastante, en torno a un 30% para que con un 30% del salario se pueda pagar razonablemente la hipoteca. (mas...)

En el artículo anterior vimos que el precio promedio de una vivienda en España es doce veces el salario promedio (frente a cuatro veces en EEUU y 5 en Reino Unido). Dedicamos más de un 50% del salario neto al pago de vivienda, frente al 30% de hace 10 años. Este 30% es, además, el promedio europeo.

En 7 años (de 2000 a 2007) el precio de los pisos se duplicó, creciendo un 12% anual, mientras que los salarios apenas crecieron el 3%. ¿Por qué subió tanto el precio de los pisos? Un piso nuevo en 2000 valía unos 1.500 euros metro cuadrado, de ellos 600/m2 de construcción y 900/m2 de repercusión de suelo.

En 2007 valía casi 3.000 euros. El coste de construcción apenas ha subido, pero el de repercusión de suelo ha pasado de unos 600€euros a casi 2.300/m2. ¿Y de qué depende el precio del suelo? Pues de la oferta de suelo que ofrezcan los ayuntamientos, que han recaudado mucho, pero que mucho dinero, con el suelo. Se estima que en algunos casos hasta el 30% de la financiación de los ayuntamientos depende del sector vivienda. Veremos a ver qué pasa ahora.

Otros involucrados. Algunos bancos y cajas han financiado compras de casas cuyos precios eran desmesurados y que sólo se podrían repagar en un escenario óptimo (que no siempre ocurre). De ahí los problemas que algunas entidades tienen ahora. ¿Por qué lo hacían?... porque querían crecer rápido y se crece más dando una hipoteca de 400.000€euros que una de 300.000. ¿Y el riesgo?… cuando hay vacas gordas poco se piensa en el riesgo.

Otras entidades financieras se dedicaron a dar crédito a promotores, pues se crece más rápido y es más cómodo dar un crédito de 30 millones a un solo promotor que 100 créditos de 300.000 euros a 100 individuos. Pero claro, también tiene más riesgo, pues es más fácil que te deje de pagar un promotor que te dejen de pagar 100 individuos.

El regulador quizá podría haber advertido con más firmeza de la concentración de riesgo que algunas entidades financieras estaban tomando en el sector inmobiliario. Los inversores, podrían haber pensado que las casas no tienen por qué subir de precio siempre.

De hecho, en los países occidentales se considera que la inversión en inmuebles tiene poco riesgo (tiene pocas caídas y subidas de precio o poca volatilidad). Por tanto, si hay poco riesgo, debe haber poca rentabilidad y las subidas de precio deberían ser pequeñas. Si son grandes, tarde o temprano habrá un reajuste. En esto también nos acabaremos pareciendo a nuestros vecinos. (mas...)

Concluyo el Zeppelin inmobiliario con un resumen de lo expuesto hasta ahora (para los que han seguido el serial, disculpen la repetición).

Del 2003 al 2007, hemos construido unas 700.000 viviendas al año. Ahora construimos 250.000. La contribución al PIB era de unos 150.000 millones de euros, o un 15%; ahora será de 50.000 y un 5% del PIB. El empleo en construcción de vivienda era de unos 2,2 millones, ahora previsiblemente será de 0,7, por lo que se generarán 1,5 millones de parados que vienen a costar (a 20.000 euros por parado) unos 30.000 millones (el 10% del presupuesto del sector público).

El precio medio de una vivienda en España es 12 veces el salario promedio (frente a 4 veces en EEUU y a 5 en Reino Unido). Dedicamos más de un 50% del salario neto al pago de vivienda, frente a un 30% de hace 10 años. Este porcentaje es, además, el promedio europeo. En 7 años (de 2000 a 2007), el precio de los pisos se duplicó, creciendo un 12% anual, mientras que los salarios apenas crecieron el 3%.

¿Y de quien es la culpa de todo esto? Pues suele suceder que cuando el «tomate» es gordo, los culpables son muchos. Los ayuntamientos se han venido financiando en buena parte con el sector inmobiliario. Han permitido o provocado que el precio del suelo subiera por las nubes, con el consiguiente encarecimiento de los pisos.

Los bancos y cajas han dado financiación para comprar o construir esos pisos por caros que fueran. Y eso porque querían crecer (o no perder cuota) en el mercado crediticio. No se ha prestado suficiente atención al riesgo que conllevaban semejantes créditos. Y el inversor, por último, siguió creyendo que los precios de los pisos nunca bajarían, al contrario de lo que ocurre en nuestro entorno. Al final, lo de siempre, «entre todos la mataron y ella sola se murió».

Durante estos años hemos crecido más que los países de nuestro entorno, en buena parte debido al boom inmobiliario de 2000-07. Incluso algunos habían llegado a pensar que nuestra economía era más fuerte que la de de Italia y que en breve alcanzaríamos a Francia.

Lo que ocurría es que nuestro coche (nuestro querido Seat) corría más que el Audi alemán, pero solo porque iba sobre revolucionado, no porque fuera mejor coche. Resultado: el coche se recalentó y nos percatamos de que nuestro Seat hispano no era tan bueno como el Audi alemán (aunque sea buen coche). Ahora toca la dura tarea de arreglar el coche. (mas...)

(continue)

Martínez Abascal

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