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El principio del fin de los fondos inmobiliarios |
El golpe sufrido por el fondo Santander Banif Inmobiliario, del que un 80% de los partícipes ha solicitado recuperar su inversión, amenaza con dar la puntilla a los fondos inmobiliarios en España.
Estos fondos esquivaron en un principio la crisis que estalló en los productos del sector en Alemania, el principal mercado de fondos inmobiliarios de Europa, a final de octubre, cuando un elevado número de vehículos de inversión se vieron obligados a congelar los reembolsos.
Sin embargo, en los últimos dos meses las dos mayores gestoras españolas, Santander y BBVA, han recibido solicitudes masivas de salidas de inversores que les ha obligado a replantearse su estrategia.
BBVA inauguró estos problemas con el BBVA Propiedad. La entidad anunció que daba una última oportunidad a sus inversores para abandonar este fondo en noviembre de 2008, para cerrar el fondo a reembolsos hasta final de 2010. Con esta decisión, BBVA Asset Management se adelantó a avalancha de reembolsos. Incluso llegó a cubrir la salida de inversores con 1.600 millones (el 95% del patrimonio del fondo).
Por el otro, la gestora de activos inmobiliarios de Santander se ha visto obligada a congelar las participaciones de sus inversores durante al menos dos ejercicios.
El resto de fondos de inversión del sector, gestionados por Ahorro Corporación, Caja Madrid, Banco Sabadell, Caja Cataluña e Inverseguros, todavía no han sufrido ningún problema similar, aunque los expertos no descartan una reacción en cadena.
Una de las desventajas de estos fondos es su falta de liquidez derivada de la dificultad de vender los activos inmobiliarios en mercado, por lo que un nuevo flujo elevado de reembolsos como los que ha registrado BBVAy Santander podría obligarles a congelar los reembolsos.
(continue)
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comentarios.
Etiquetas: conocimiento, memoria, monopolios, multitud, politica.
Anónimo
El Santander ha pedido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que suspenda por un periodo de dos años el reembolso del fondo de inversión 'Santander Banif Inmobiliario' después de que sus partícipes solicitaran reembolsos por importe de 2.617 millones de euros, un 80% del total.
Esta medida afecta a más de 51.000 partícipes.
"El fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe", informó hoy la entidad cántabra al organismo que preside Julio Segura.
Según precisa, la gestora 'Santander Real Estate' ha adoptado esta decisión por considerar que es la más adecuada para la defensa del interés general de los partícipes, tras analizar las distintas alternativas.
Concretamente, los partícipes de este fondo de inversión inmobiliaria pidieron hasta el pasado viernes, día 13, un importe de reembolso que representa el 80% del patrimonio del mismo a finales del pasado mes de enero.
Para disponer del tiempo necesario para generar liquidez enajenando los activos del fondo, el Santander ha pedido a la CNMV suspender el reembolso de participaciones por un periodo de dos años a contar desde el 28 de febrero, hasta el mismo día de 2011.
Asimismo, la entidad que preside Emilio Botín ha pedido al organismo supervisor de los mercados que exima del cumplimiento de los coeficientes durante este periodo de suspensión de los reembolsos a los partícipes.
Durante este plazo de dos años, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75%, mientras que el depositario también reducirá sus comisiones, al 0,10%.
El banco precisa que si una vez efectuado el pago de los reembolsos el patrimonio del fondo fuese inferior al mínimo establecido por la normativa, la gestora y el depositario acordarían su disolución.
Por otro lado, el banco indicó que Santander, Banesto y Banif han manifestado a la gestora su predisposición para estudiar la posibilidad de conceder, a aquellos de sus clientes que sean titulares de participaciones en el fondo, financiación con garantía de dichas participaciones.
No obstante, la entidad que preside Emilio Botín puntualiza que la eventual financiación a dichos partícipes se realizaría en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconsejara.
Atenderá solicitudes hasta el 27 de febrero
El Santander indicó que atenderá a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero incluido. Destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo a 28 de febrero.
Dicho pago inicial se efectuará en dos plazos, a razón de la mitad en cada uno de ellos. El primero tendrá lugar el 9 de marzo de 2009, y el segundo el 5 de mayo de este año. Para atender a estos pagos, el fondo agotará su capacidad de endeudamiento y procederá a la venta de activos.
En caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de estos pagos, el Santander suscribirá participaciones del fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el límite del 10% del patrimonio.
En este contexto, el fondo iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de llevarlos a cabo en el menor plazo posible.
Dentro de la categoría de fondos inmobiliarios, el fondo del Santander es el que tiene un mayor patrimonio. A fecha de hoy ascende a 3.400 millones de euros.
Esta medida afecta a más de 51.000 partícipes.
"El fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe", informó hoy la entidad cántabra al organismo que preside Julio Segura.
Según precisa, la gestora 'Santander Real Estate' ha adoptado esta decisión por considerar que es la más adecuada para la defensa del interés general de los partícipes, tras analizar las distintas alternativas.
Concretamente, los partícipes de este fondo de inversión inmobiliaria pidieron hasta el pasado viernes, día 13, un importe de reembolso que representa el 80% del patrimonio del mismo a finales del pasado mes de enero.
Para disponer del tiempo necesario para generar liquidez enajenando los activos del fondo, el Santander ha pedido a la CNMV suspender el reembolso de participaciones por un periodo de dos años a contar desde el 28 de febrero, hasta el mismo día de 2011.
Asimismo, la entidad que preside Emilio Botín ha pedido al organismo supervisor de los mercados que exima del cumplimiento de los coeficientes durante este periodo de suspensión de los reembolsos a los partícipes.
Durante este plazo de dos años, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75%, mientras que el depositario también reducirá sus comisiones, al 0,10%.
El banco precisa que si una vez efectuado el pago de los reembolsos el patrimonio del fondo fuese inferior al mínimo establecido por la normativa, la gestora y el depositario acordarían su disolución.
Por otro lado, el banco indicó que Santander, Banesto y Banif han manifestado a la gestora su predisposición para estudiar la posibilidad de conceder, a aquellos de sus clientes que sean titulares de participaciones en el fondo, financiación con garantía de dichas participaciones.
No obstante, la entidad que preside Emilio Botín puntualiza que la eventual financiación a dichos partícipes se realizaría en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconsejara.
Atenderá solicitudes hasta el 27 de febrero
El Santander indicó que atenderá a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero incluido. Destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo a 28 de febrero.
Dicho pago inicial se efectuará en dos plazos, a razón de la mitad en cada uno de ellos. El primero tendrá lugar el 9 de marzo de 2009, y el segundo el 5 de mayo de este año. Para atender a estos pagos, el fondo agotará su capacidad de endeudamiento y procederá a la venta de activos.
En caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de estos pagos, el Santander suscribirá participaciones del fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el límite del 10% del patrimonio.
En este contexto, el fondo iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de llevarlos a cabo en el menor plazo posible.
Dentro de la categoría de fondos inmobiliarios, el fondo del Santander es el que tiene un mayor patrimonio. A fecha de hoy ascende a 3.400 millones de euros.
Anónimo
La decisión afecta a 43.200 clientes, que tienen su dinero invertido en este fondo -el mayor inmobiliario que existe en España- y que quedará 'atrapado' durante los próximos dos años.
Según ha comunicado la entidad, "el importe de los reembolsos solicitados por los partícipes hasta el pasado 13 de febrero ascendía a 2.617 millones de euros", un 80% del patrimonio total.
Esta petición excepcional de suspensión de los reembolsos está contemplada en el Real Decreto de 2005 que regula estos instrumentos de inversión. Se trata de fondos inmobiliarios, es decir, fondos que invierten en inmuebles de toda índole (viviendas, oficinas, sector terciario, centros comerciales, etcétera).
Precisamente por tener esta naturaleza de inversión, estos fondos se caracterizan por ser muy poco líquidos (la venta de un inmueble no es tan sencilla y rápida como la de otros activos como, por ejemplo, las acciones). Por eso, la normativa actual obliga a las gestoras a mantener un 10% del patrimonio total en liquidez con el fin de satisfacer las peticiones de reembolso de sus clientes.
Sin embargo, la marcha actual del fondo (que en enero 2009 obtuvo una rentabilidad negativa del 4,21% debido a la crisis inmobiliaria) y las necesidades de sus clientes de disponer del dinero, ha desembocado en una avalancha de peticiones de reembolso que la entidad no puede satisfacer. El grupo señala a la CNMV que ha ampliado el plazo de peticiones hasta el 27 de febrero.
A partir de ese momento, se procederá a pagar hasta el 10% exigido por la ley prorrateado entre todas las peticiones recibidas. Santander ha comunicado que "en el caso de que no fuera posible la venta de activos para satisfacer esos reembolsos, suscribirá participaciones del Fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el citado límite del 10% del patrimonio del fondo".
A partir de entonces, y durante los dos años que durará la suspensión de los reembolsos, el grupo procederá a una venta de los activos para, cada vez que obtenga un 10% de liquidez, ir distribuyendo a prorrata entre los reembolsos pendientes de pago. El grupo ha señalado a este periódico que "ésta es la forma más adecuada de actuar con el fin de dar un trato equitativo a los clientes y evitar que las prisas obliguen a malvender los inmuebles".
Rebaja de las comisiones
La CNMV debe ahora pronunciarse sobre esta petición que, pese a estar contemplada por la ley, nunca antes había tenido lugar en algún fondo de estas características.
Ante el regulador han llegado algunas quejas de clientes de este fondo ya que, aunque la entidad ha decidido rebajar las comisiones de gestión y depósito, no consideran que deban pagar tasas por tener el dinero congelado en un fondo donde ya no quieren estar. Según el comunicado de la entidad, durante este periodo de suspensión la comisión de gestión pasará al 0,75% y la de depósito al 0,10%.
Tanto Santander como Banesto y Banif han informado de su "predisposición para estudiar la posibilidad de conceder a aquéllos de sus clientes que sean titulares de participaciones en el fondo, en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconseje, financiación con garantía de dichas participaciones.
El fondo contaba con un patrimonio aproximado de 3.200 millones de euros al cierre de enero de 2009, dinero que se destina ala compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La inversión mínima para participar en este fondo son 3.000 euros, sin límite de cantidad.
Según ha comunicado la entidad, "el importe de los reembolsos solicitados por los partícipes hasta el pasado 13 de febrero ascendía a 2.617 millones de euros", un 80% del patrimonio total.
Esta petición excepcional de suspensión de los reembolsos está contemplada en el Real Decreto de 2005 que regula estos instrumentos de inversión. Se trata de fondos inmobiliarios, es decir, fondos que invierten en inmuebles de toda índole (viviendas, oficinas, sector terciario, centros comerciales, etcétera).
Precisamente por tener esta naturaleza de inversión, estos fondos se caracterizan por ser muy poco líquidos (la venta de un inmueble no es tan sencilla y rápida como la de otros activos como, por ejemplo, las acciones). Por eso, la normativa actual obliga a las gestoras a mantener un 10% del patrimonio total en liquidez con el fin de satisfacer las peticiones de reembolso de sus clientes.
Sin embargo, la marcha actual del fondo (que en enero 2009 obtuvo una rentabilidad negativa del 4,21% debido a la crisis inmobiliaria) y las necesidades de sus clientes de disponer del dinero, ha desembocado en una avalancha de peticiones de reembolso que la entidad no puede satisfacer. El grupo señala a la CNMV que ha ampliado el plazo de peticiones hasta el 27 de febrero.
A partir de ese momento, se procederá a pagar hasta el 10% exigido por la ley prorrateado entre todas las peticiones recibidas. Santander ha comunicado que "en el caso de que no fuera posible la venta de activos para satisfacer esos reembolsos, suscribirá participaciones del Fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el citado límite del 10% del patrimonio del fondo".
A partir de entonces, y durante los dos años que durará la suspensión de los reembolsos, el grupo procederá a una venta de los activos para, cada vez que obtenga un 10% de liquidez, ir distribuyendo a prorrata entre los reembolsos pendientes de pago. El grupo ha señalado a este periódico que "ésta es la forma más adecuada de actuar con el fin de dar un trato equitativo a los clientes y evitar que las prisas obliguen a malvender los inmuebles".
Rebaja de las comisiones
La CNMV debe ahora pronunciarse sobre esta petición que, pese a estar contemplada por la ley, nunca antes había tenido lugar en algún fondo de estas características.
Ante el regulador han llegado algunas quejas de clientes de este fondo ya que, aunque la entidad ha decidido rebajar las comisiones de gestión y depósito, no consideran que deban pagar tasas por tener el dinero congelado en un fondo donde ya no quieren estar. Según el comunicado de la entidad, durante este periodo de suspensión la comisión de gestión pasará al 0,75% y la de depósito al 0,10%.
Tanto Santander como Banesto y Banif han informado de su "predisposición para estudiar la posibilidad de conceder a aquéllos de sus clientes que sean titulares de participaciones en el fondo, en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconseje, financiación con garantía de dichas participaciones.
El fondo contaba con un patrimonio aproximado de 3.200 millones de euros al cierre de enero de 2009, dinero que se destina ala compra de inmuebles para su explotación en alquiler. La inversión mínima para participar en este fondo son 3.000 euros, sin límite de cantidad.
Anónimo
Ante esta situación, Santander ha solicitado a la CNMV autorización para suspender los reembolsos desde el próximo 28 de febrero hasta el 28 de febrero de 2011.
Su intención es ir atendiendo a las solicitudes progresivamente durante estos dos años y, si transcurrido este periodo el patrimonio del fondo queda muy reducido, liquidarlo.
Con esta decisión, cerca de 51.300 partícipes se ven obligados a mantener un patrimonio conjunto de 3.266 millones de euros, hasta que la gestora sea capaz de ir vendiendo progresivamente los activos, según los datos oficiales del fondo a 31 de enero de 2008.
Los inversores que no decidieron salir del fondo en la ventana de liquidez que transcurrió del pasado 1 al 13 de febrero, podrán hacerlo hasta el próximo 28 de febrero.
La entidad reconoce en el comunicado enviado a la CNMV que debido a la avalancha de reembolsos solicitados, "el fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe".
Para atender a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero, "se destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo de 28 de febrero de 2009".
Este pago inicial se realizará en dos plazos, el 9 de marzo y el 5 de mayo, "a razón de la mitad en cada uno de ellos".
El fondo recurrirá a dos vías "para atender estos pagos". Por un lado "agotará su capacidad de endeudamiento", y por otro, "procederá a la venta de activos".
Además, cuenta con el compromiso adquirido por Banco Santander, "titular de la totalidad del capital de la gestora".
El banco ha expresado su intención de, "en el caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de los mencionados pagos", suscribir participaciones del fondo "en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante".
Santander, al igual que Banesto y Banif, adelantan otro 'gesto' hacia los clientes del fondo, el de conceder "financiación con garantía de dichas participaciones", "en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconseje".
"En interés de los partícipes", el fondo "iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de realizarlos en el menor plazo posible que sea compatible con la mayor diligencia".
A modo de compensación, y para los clientes que opten por mantener sus inversiones en el fondo durante la suspensión de los reembolsos, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75% y el depositario, asimismo, reducirá sus comisiones al 0,10%".
Su intención es ir atendiendo a las solicitudes progresivamente durante estos dos años y, si transcurrido este periodo el patrimonio del fondo queda muy reducido, liquidarlo.
Con esta decisión, cerca de 51.300 partícipes se ven obligados a mantener un patrimonio conjunto de 3.266 millones de euros, hasta que la gestora sea capaz de ir vendiendo progresivamente los activos, según los datos oficiales del fondo a 31 de enero de 2008.
Los inversores que no decidieron salir del fondo en la ventana de liquidez que transcurrió del pasado 1 al 13 de febrero, podrán hacerlo hasta el próximo 28 de febrero.
La entidad reconoce en el comunicado enviado a la CNMV que debido a la avalancha de reembolsos solicitados, "el fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe".
Para atender a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero, "se destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo de 28 de febrero de 2009".
Este pago inicial se realizará en dos plazos, el 9 de marzo y el 5 de mayo, "a razón de la mitad en cada uno de ellos".
El fondo recurrirá a dos vías "para atender estos pagos". Por un lado "agotará su capacidad de endeudamiento", y por otro, "procederá a la venta de activos".
Además, cuenta con el compromiso adquirido por Banco Santander, "titular de la totalidad del capital de la gestora".
El banco ha expresado su intención de, "en el caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de los mencionados pagos", suscribir participaciones del fondo "en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante".
Santander, al igual que Banesto y Banif, adelantan otro 'gesto' hacia los clientes del fondo, el de conceder "financiación con garantía de dichas participaciones", "en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconseje".
"En interés de los partícipes", el fondo "iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de realizarlos en el menor plazo posible que sea compatible con la mayor diligencia".
A modo de compensación, y para los clientes que opten por mantener sus inversiones en el fondo durante la suspensión de los reembolsos, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75% y el depositario, asimismo, reducirá sus comisiones al 0,10%".
Anónimo
El importe que pretendían retirar los partícipes en la ventana de liquidez del 1 de marzo asciende a 2.617 millones de euro, en torno al 80% del patrimonio total del fondo. Hay que recordar que en la anterior ventana de liquidez (noviembre) fueron reembolsados unos 600 millones antes de que se anunciara la tasación, por la huida generalizada de los inversores del sector inmobiliario.
"El fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe", informó hoy la entidad cántabra al organismo que preside Julio Segura. Según precisa, la gestora Santander Real Estate ha adoptado esta decisión por considerar que es la más adecuada para la defensa del interés general de los partícipes, tras analizar las distintas alternativas.
Para disponer del tiempo necesario para generar liquidez enajenando los activos del fondo, el Santander ha pedido a la CNMV suspender el reembolso de participaciones por un periodo de dos años a contar desde el 28 de febrero, hasta el mismo día de 2011. Esta práctica de 'liquidación ordenada' es habitual en los hedge funds en caso de reembolsos masivos, puesto que de esta forma se venden los activos del fondo y se devuelve a todo el mundo sus participaciones con la misma valoración. Lo contrario beneficia a los que se salen frente a los que se quedan, ya que el fondo sólo mantiene los activos más difíciles de vender.
Asimismo, la entidad que preside Emilio Botín ha pedido al organismo supervisor de los mercados que exima del cumplimiento de los coeficientes durante este periodo de suspensión de los reembolsos a los partícipes. Durante este plazo de dos años, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75%, mientras que el depositario también reducirá sus comisiones al 0,10%.
El banco precisa que si una vez efectuado el pago de los reembolsos el patrimonio del fondo fuese inferior al mínimo establecido por la normativa, la gestora y el depositario acordarían su disolución.
Por otro lado, el banco indicó que Santander, Banesto y Banif han manifestado a la gestora su predisposición para estudiar la posibilidad de conceder, a aquellos de sus clientes que sean titulares de participaciones en el fondo, financiación con garantía de dichas participaciones. No obstante, la entidad que preside Emilio Botín puntualiza que la eventual financiación a dichos partícipes se realizaría en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconsejara.
Atenderá solicitudes hasta el 27 de febrero
El Santander indicó que atenderá a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero incluido. Destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo a 28 de febrero. Dicho pago inicial se efectuará en dos plazos, a razón de la mitad en cada uno de ellos. El primero tendrá lugar el 9 de marzo de 2009, y el segundo el 5 de mayo de este año. Para atender a estos pagos, el fondo agotará su capacidad de endeudamiento y procederá a la venta de activos.
En caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de estos pagos, el Santander suscribirá participaciones del fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el límite del 10% del patrimonio. En este contexto, el fondo iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de llevarlos a cabo en el menor plazo posible.
La tasación de la polémica
Después de los fuertes reembolsos de noviembre, Santander anunció el 16 de diciembre una tasación extraordinaria de todos los inmuebles que tiene en cartera el fondo, para lo cual había introducido el día 12 un cambio en su folleto sobre la política de tasaciones: hasta entonces, los inmuebles se tasaban una vez al año y el volumen se repartía equitativamente en los 12 meses del año, para que no hubiera grandes diferencias de un mes a otro. Este cambio se justificaba porque "concurren circunstancias especiales de mercado", que "está sufriendo una rapidísima evolución", según el banco.
Esta tasación se iba a realizar en dos tandas, en enero y febrero. La primera arrojó una caída del valor del fondo del 4,21%, la mayor sufrida por este producto en su historia. En esas circunstancias, y ante el temor de que la segunda fuera aún más dolorosa, todo el mundo ha preferido salirse del fondo y conservar las ganancias acumuladas en los últimos años, que tampoco estuvieron a la altura del crecimiento del mercado inmobiliario.
"El fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el íntegro pago del citado importe", informó hoy la entidad cántabra al organismo que preside Julio Segura. Según precisa, la gestora Santander Real Estate ha adoptado esta decisión por considerar que es la más adecuada para la defensa del interés general de los partícipes, tras analizar las distintas alternativas.
Para disponer del tiempo necesario para generar liquidez enajenando los activos del fondo, el Santander ha pedido a la CNMV suspender el reembolso de participaciones por un periodo de dos años a contar desde el 28 de febrero, hasta el mismo día de 2011. Esta práctica de 'liquidación ordenada' es habitual en los hedge funds en caso de reembolsos masivos, puesto que de esta forma se venden los activos del fondo y se devuelve a todo el mundo sus participaciones con la misma valoración. Lo contrario beneficia a los que se salen frente a los que se quedan, ya que el fondo sólo mantiene los activos más difíciles de vender.
Asimismo, la entidad que preside Emilio Botín ha pedido al organismo supervisor de los mercados que exima del cumplimiento de los coeficientes durante este periodo de suspensión de los reembolsos a los partícipes. Durante este plazo de dos años, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75%, mientras que el depositario también reducirá sus comisiones al 0,10%.
El banco precisa que si una vez efectuado el pago de los reembolsos el patrimonio del fondo fuese inferior al mínimo establecido por la normativa, la gestora y el depositario acordarían su disolución.
Por otro lado, el banco indicó que Santander, Banesto y Banif han manifestado a la gestora su predisposición para estudiar la posibilidad de conceder, a aquellos de sus clientes que sean titulares de participaciones en el fondo, financiación con garantía de dichas participaciones. No obstante, la entidad que preside Emilio Botín puntualiza que la eventual financiación a dichos partícipes se realizaría en condiciones de mercado y siempre que el análisis de riesgos lo aconsejara.
Atenderá solicitudes hasta el 27 de febrero
El Santander indicó que atenderá a las solicitudes de reembolso recibidas hasta el 27 de febrero incluido. Destinará un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de dichos reembolsos, al valor liquidativo a 28 de febrero. Dicho pago inicial se efectuará en dos plazos, a razón de la mitad en cada uno de ellos. El primero tendrá lugar el 9 de marzo de 2009, y el segundo el 5 de mayo de este año. Para atender a estos pagos, el fondo agotará su capacidad de endeudamiento y procederá a la venta de activos.
En caso de que no fuera posible realizar las ventas de activos necesarias para completar el segundo de estos pagos, el Santander suscribirá participaciones del fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el límite del 10% del patrimonio. En este contexto, el fondo iniciará un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de llevarlos a cabo en el menor plazo posible.
La tasación de la polémica
Después de los fuertes reembolsos de noviembre, Santander anunció el 16 de diciembre una tasación extraordinaria de todos los inmuebles que tiene en cartera el fondo, para lo cual había introducido el día 12 un cambio en su folleto sobre la política de tasaciones: hasta entonces, los inmuebles se tasaban una vez al año y el volumen se repartía equitativamente en los 12 meses del año, para que no hubiera grandes diferencias de un mes a otro. Este cambio se justificaba porque "concurren circunstancias especiales de mercado", que "está sufriendo una rapidísima evolución", según el banco.
Esta tasación se iba a realizar en dos tandas, en enero y febrero. La primera arrojó una caída del valor del fondo del 4,21%, la mayor sufrida por este producto en su historia. En esas circunstancias, y ante el temor de que la segunda fuera aún más dolorosa, todo el mundo ha preferido salirse del fondo y conservar las ganancias acumuladas en los últimos años, que tampoco estuvieron a la altura del crecimiento del mercado inmobiliario.
Anónimo
El producto se dejó un 4,21% en enero, el mayor retroceso de su historia. Después de esta caída de rentabilidad, es previsible que en febrero se registre un comportamiento similar o peor, ya que es durante este mes durante el que se va a cerrar la tasación que Santander inició el 1 de enero.
Mediante esta operación, la gestora de la entidad presidida por Emilio Botín quiere adecuar el valor de su fondo inmobiliario, el mayor del sector, a la realidad del mercado residencial.
La decisión no está exenta de polémica, ya que el pasado lunes se abrió la ventana de liquidez por la que los inversores que deseen abandonar el fondo pueden dar su orden al banco. El problema es que lo harán sin conocer el valor al que recuperarán el dinero.
Mediante esta operación, la gestora de la entidad presidida por Emilio Botín quiere adecuar el valor de su fondo inmobiliario, el mayor del sector, a la realidad del mercado residencial.
La decisión no está exenta de polémica, ya que el pasado lunes se abrió la ventana de liquidez por la que los inversores que deseen abandonar el fondo pueden dar su orden al banco. El problema es que lo harán sin conocer el valor al que recuperarán el dinero.
Anónimo
Hoy, Santander, ha informado a la CNMV que suspende los reembolsos de su fondo Banif Inmobiliario hasta nueva orden, para poder liquidarlo de forma ordenada.
La diferencia entre una opción u otra es clara: quién paga el desaguisado.
En el caso de BBVA, el riesgo lo asumen los accionistas.
En el caso de Santander, los partícipes.
Cuando BBVA desembolsa 1.600 millones de euros en BBVA Inmobiliario está convirtiéndose en partícipe del fondo, asumiendo la posible disminución del valor del patrimonio del producto. Y cualquier pérdida (o beneficio, si el activo se revaloriza), en algún momento u otro, se verá reflejada en la cuenta de resultados.
Cuando Santander cierra los reembolsos de Banif Inmobiliario, está congelando los activos de los partícipes para proceder a una liquidación ordenada.
Esta medida, en principio, es totalmente legal.
En realidad, se trata de un mecanismo de protección a los partícipes, ya que si Santander se viera obligado a liquidar inmediatamente los 2.600 millones que le solicitan sus partícipes, éstos recuperarían mucho menos de lo que obtendrán dentro de dos años.
Y todo esto trae de nuevo a colación el concepto de riesgo reputacional.
¿Tenía Santander algún tipo de responsabilidad legal con los clientes de Banif que adquirieron productos estructurados respaldados por Lehman Brothers?
Probablemente no.
¿Tenía Santander algún tipo de responsabilidad legal con los clientes de Optimal expuestos al fraude Madoff?
El asunto es algo más complejo, pero probablemente el banco saldría más o menos bien de un litigio.
¿Pero tenía Santander riesgo reputacional con estos dos escándalos?
La respuesta es sí.
La analogía es clara.
¿Tiene riesgo legal Santander al cerrar Banif Inmobiliario?
Probablemente no.
¿Tiene riesgo reputacional?
La respuesta es evidente.
La diferencia entre una opción u otra es clara: quién paga el desaguisado.
En el caso de BBVA, el riesgo lo asumen los accionistas.
En el caso de Santander, los partícipes.
Cuando BBVA desembolsa 1.600 millones de euros en BBVA Inmobiliario está convirtiéndose en partícipe del fondo, asumiendo la posible disminución del valor del patrimonio del producto. Y cualquier pérdida (o beneficio, si el activo se revaloriza), en algún momento u otro, se verá reflejada en la cuenta de resultados.
Cuando Santander cierra los reembolsos de Banif Inmobiliario, está congelando los activos de los partícipes para proceder a una liquidación ordenada.
Esta medida, en principio, es totalmente legal.
En realidad, se trata de un mecanismo de protección a los partícipes, ya que si Santander se viera obligado a liquidar inmediatamente los 2.600 millones que le solicitan sus partícipes, éstos recuperarían mucho menos de lo que obtendrán dentro de dos años.
Y todo esto trae de nuevo a colación el concepto de riesgo reputacional.
¿Tenía Santander algún tipo de responsabilidad legal con los clientes de Banif que adquirieron productos estructurados respaldados por Lehman Brothers?
Probablemente no.
¿Tenía Santander algún tipo de responsabilidad legal con los clientes de Optimal expuestos al fraude Madoff?
El asunto es algo más complejo, pero probablemente el banco saldría más o menos bien de un litigio.
¿Pero tenía Santander riesgo reputacional con estos dos escándalos?
La respuesta es sí.
La analogía es clara.
¿Tiene riesgo legal Santander al cerrar Banif Inmobiliario?
Probablemente no.
¿Tiene riesgo reputacional?
La respuesta es evidente.
Anónimo
BBVA ha apostado firmemente por su fondo inmobiliario, BBVA Propiedad. La entidad financiera sufrió durante 2008 grandes reembolsos de la mayoría de partícipes del producto, que el banco cubrió con inversiones de 1.661 millones de euros que le dejan como propietario del 95% del fondo.
De esta forma, la entidad evitó tener que vender precipitadamente los activos del fondo con grandes descuentos.
Esta operación no tuvo impacto en los resultados de 2008. BBVA tendrá inmovilizado el dinero hasta noviembre de 2010.
Todas las señales apuntaban a que BBVA está cubriendo la salida de inversores, aunque la cifra no se ha constatado hasta la publicación de la memoria anual de la entidad financiera.
De esta forma, durante el último año se registró un descenso del número de partícipes del producto inmobiliario de 46.800 a poco más de 3.000, un 93,5% menos, mientras el patrimonio sólo descendió un 30%.
BBVA Propiedad, uno de los nueve fondos inmobiliarios españoles, sufrió en 2008 una pérdida del 4,35%, la peor de un sector en el que sólo el Habitat Patrimonio, que fue liquidado, acabó en números rojos.
Medida favorable
El principal motivo de la salida de inversores se encuentra en una decisión que tomó BBVA en octubre para adelantarse a la crisis de los fondos inmobiliarios que se extendía por Europa.
Se trató de una medida poco habitual entre gestoras, pero que beneficiaba en gran medida a sus partícipes: ofreció a sus inversores una última oportunidad de salir del fondo en noviembre, sin pagar ningún tipo de comisión de reembolso.
Para los que se quedasen, BBVA rebajó la comisión de gestión del 3% al 1,5% con la obligación de permanecer en el producto durante al menos dos años.
En España, la de BBVA ha sido la única gestora que se ha visto forzada a tomar una medida extraordinaria como la de cerrar el fondo temporalmente.
El resultado fue que un elevado porcentaje de inversores decidió abandonar el fondo para no ver perjudicada su liquidez.
Además, BBVA liquidó otro de sus fondos del mercado inmobiliario, el BBVA Propiedad Global, perteneciente a la categoría de hedge fund.
La necesidad de liquidez ha hecho que muchos inversores decidan deshacer posiciones en los mercados financieros, lo que ha disparado la crisis de los fondos inmobiliarios.
Los que más lo han padecido han sido los productos sin valor liquidativo diario, como los hedge fund o los fondos inmobiliarios, que cuando reciben un volumen de solicitudes de reembolsos por encima de sus capacidades se ven obligados a restringir las salidas temporalmente, hasta que consiguen liquidar sus posiciones.
Precisamente por ello, un gran número de fondos alemanes como Cominvest, Morgan Stanley, Nordic City, UBS o Axa paralizaron reembolsos por valor de 34.000 millones de euros, el 40% del volumen total de esta categoría en el mercado alemán, el más representativo en este campo de la Unión Europea.
A día de hoy, estos fondos de inversión siguen cerrados sin dar liquidez a sus partícipes.
El Santander Banif Inmobiliario, el mayor del sector en España, se vio sacudido durante su ventana de liquidez de noviembre de 2008 con reembolsos de 500 millones de euros y ayer se cerró una venta liquidez en la que puede haber aumentado la salida de inversores.
Caída de patrimonio
El nuevo reto al que se enfrentan a partir de ahora los fondos de inversión inmobiliarios, junto a la salida de partícipes, es las caídas de patrimonio que comienzan a padecer fruto de la crisis del sector de inmuebles en España. Cuatro de los nueve productos españoles cayeron durante el último mes.
Concluye el plazo para salir del Santander Banif Inmobiliario
La gestora de Santander cerró ayer el plazo que tenían los inversores del Fondo Santander Banif Inmobiliario para dar sus órdenes de reembolso.
Esta ventana de liquidez ha estado envuelta en polémicas ya que ha coincidido con una tasación extraordinaria de los activos del fondo.
De esta forma, los partícipes que hayan decidido salir del producto durante las dos últimas semanas lo habrán hecho sin conocer el precio al que recuperarán sus inversiones.
El único dato que se conoce de momento es que el Santander Banif Inmobiliario perdió un 4,21% durante enero, aunque se desconoce el porcentaje de tasación que se había realizado al cierre del último mes.
El resultado de la nueva valoración, con la que Santander quiere adecuar el precio de sus activos a la realidad del sector inmobiliario, se conocerá a principios de marzo.
Mientras tanto, los inversores del fondo inmobiliario no tendrán una nueva ventana de liquidez hasta mayo de 2009.
De esta forma, la entidad evitó tener que vender precipitadamente los activos del fondo con grandes descuentos.
Esta operación no tuvo impacto en los resultados de 2008. BBVA tendrá inmovilizado el dinero hasta noviembre de 2010.
Todas las señales apuntaban a que BBVA está cubriendo la salida de inversores, aunque la cifra no se ha constatado hasta la publicación de la memoria anual de la entidad financiera.
De esta forma, durante el último año se registró un descenso del número de partícipes del producto inmobiliario de 46.800 a poco más de 3.000, un 93,5% menos, mientras el patrimonio sólo descendió un 30%.
BBVA Propiedad, uno de los nueve fondos inmobiliarios españoles, sufrió en 2008 una pérdida del 4,35%, la peor de un sector en el que sólo el Habitat Patrimonio, que fue liquidado, acabó en números rojos.
Medida favorable
El principal motivo de la salida de inversores se encuentra en una decisión que tomó BBVA en octubre para adelantarse a la crisis de los fondos inmobiliarios que se extendía por Europa.
Se trató de una medida poco habitual entre gestoras, pero que beneficiaba en gran medida a sus partícipes: ofreció a sus inversores una última oportunidad de salir del fondo en noviembre, sin pagar ningún tipo de comisión de reembolso.
Para los que se quedasen, BBVA rebajó la comisión de gestión del 3% al 1,5% con la obligación de permanecer en el producto durante al menos dos años.
En España, la de BBVA ha sido la única gestora que se ha visto forzada a tomar una medida extraordinaria como la de cerrar el fondo temporalmente.
El resultado fue que un elevado porcentaje de inversores decidió abandonar el fondo para no ver perjudicada su liquidez.
Además, BBVA liquidó otro de sus fondos del mercado inmobiliario, el BBVA Propiedad Global, perteneciente a la categoría de hedge fund.
La necesidad de liquidez ha hecho que muchos inversores decidan deshacer posiciones en los mercados financieros, lo que ha disparado la crisis de los fondos inmobiliarios.
Los que más lo han padecido han sido los productos sin valor liquidativo diario, como los hedge fund o los fondos inmobiliarios, que cuando reciben un volumen de solicitudes de reembolsos por encima de sus capacidades se ven obligados a restringir las salidas temporalmente, hasta que consiguen liquidar sus posiciones.
Precisamente por ello, un gran número de fondos alemanes como Cominvest, Morgan Stanley, Nordic City, UBS o Axa paralizaron reembolsos por valor de 34.000 millones de euros, el 40% del volumen total de esta categoría en el mercado alemán, el más representativo en este campo de la Unión Europea.
A día de hoy, estos fondos de inversión siguen cerrados sin dar liquidez a sus partícipes.
El Santander Banif Inmobiliario, el mayor del sector en España, se vio sacudido durante su ventana de liquidez de noviembre de 2008 con reembolsos de 500 millones de euros y ayer se cerró una venta liquidez en la que puede haber aumentado la salida de inversores.
Caída de patrimonio
El nuevo reto al que se enfrentan a partir de ahora los fondos de inversión inmobiliarios, junto a la salida de partícipes, es las caídas de patrimonio que comienzan a padecer fruto de la crisis del sector de inmuebles en España. Cuatro de los nueve productos españoles cayeron durante el último mes.
Concluye el plazo para salir del Santander Banif Inmobiliario
La gestora de Santander cerró ayer el plazo que tenían los inversores del Fondo Santander Banif Inmobiliario para dar sus órdenes de reembolso.
Esta ventana de liquidez ha estado envuelta en polémicas ya que ha coincidido con una tasación extraordinaria de los activos del fondo.
De esta forma, los partícipes que hayan decidido salir del producto durante las dos últimas semanas lo habrán hecho sin conocer el precio al que recuperarán sus inversiones.
El único dato que se conoce de momento es que el Santander Banif Inmobiliario perdió un 4,21% durante enero, aunque se desconoce el porcentaje de tasación que se había realizado al cierre del último mes.
El resultado de la nueva valoración, con la que Santander quiere adecuar el precio de sus activos a la realidad del sector inmobiliario, se conocerá a principios de marzo.
Mientras tanto, los inversores del fondo inmobiliario no tendrán una nueva ventana de liquidez hasta mayo de 2009.
Anónimo
Los fondos inmobiliarios podrían tener los días contados. En los últimos meses han visto como los dos mayores bastiones del sector, Santander y BBVA, se han visto obligados a tomar medidas extraordinarias para salir al paso de los reembolsos.
El balance después de estos problemas no puede ser peor: uno de cada dos euros gestionados por los fondos inmobiliarios ha salido del sector. Estos productos, que llegaron a gestionar cerca de 9.000 millones de euros durante 2008, han visto como los partícipes ordenan reembolsar más de 4.500 millones de euros.
La mayor parte de estas salidas proceden de las solicitudes de reembolso de los clientes de Santander. Sólo durante dos semanas, entre el 1 y el 13 de febrero, los partícipes del Fondo Santander Banif Inmobiliario pidieron recuperar más de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del fondo.
Por este motivo, la gestora ha congelado las salidas durante dos años. En la anterior ventana de liquidez, que es la oportunidad de recuperar la inversión (hay una por trimestre), este fondo ya sufrió reembolsos netos de 500 millones de euros.
Ahora, con las dos semanas extra que ha dado Santander para que sus partícipes rezagados puedan dar también orden de reembolso estos números podrían incluso superar los 3.000 millones.
Un caso diferente
En lo referente a BBVA Propiedad, ha quedado con tan sólo un 5% de inversores reales entre sus partícipes. La gestora se anticipó a las solicitudes de reembolso dejando a todos los inversores que lo deseasen recuperar su dinero sin pagar peaje de salida y cubriendo sus posiciones con inversiones propias, que se tradujeron en un total de 1.600 millones de euros, como adelantó EXPANSIÓN. Gracias a esta medida los partícipes pudieron salir sin quedar atrapados.
Dos de los nueve productos inmobiliarios españoles ya han iniciado los trámites para ser liquidados: Habitat Patrimonio, de la empresa inmobiliaria; y Segurfondo Terciario, de Inverseguros. Además, BBVA comunicó a final de 2008 que iba a cerrar el BBVA Propiedad Global, un hedge fund con vocación inmobiliaria.
Los problemas podrían extenderse a otros fondos españoles. Así ocurrió el pasado octubre en Alemania, donde tras la congelación de un fondo inmobiliario los inversores se apresuraron a salir de otros productos, hasta que el 40% de los activos del mayor mercado europeo ha quedado paralizado.
De llegar esta situación, el Segurfondo Inversión, de Inverseguros, y el Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, tendrían complicado atender a los reembolsos ya que, según los últimos datos de la CNMV, cuentan con menos de un 2% de liquidez en cartera. Sabadell BSInmobiliario, de Banco Sabadell, parte con un nivel de tesorería similar al que disponía el Santander Banif Inmobiliario en septiembre de 2008, del 10% de su patrimonio.
Frente a los fondos de Caja Madrid e Inverseguros, los de Ahorro Corporación y Caixa Catalunya son los mejor posicionados para esquivar una avalancha de reembolsos, con niveles de liquidez del 26% y el 80%, respectivamente.
Origen de los problemas
La crisis de los fondos inmobiliarios surge por las necesidades de liquidez de sus partícipes, por encima de la crisis inmobiliaria. Estos vehículos corren el peligro de quedarse bloqueados ante el aumento de solicitudes de reembolso, ya que su cartera está principalmente compuesta por activos inmobiliarios de difícil venta. Por ello, es crucial el nivel de liquidez que tengan para capear el temporal.
Al contrario de lo que piensan muchos inversores, estos fondos no compran y venden inmuebles. Los adquieren y explotan a través de las rentas de los inquilinos. De esta forma, ganan con la apreciación del valor de los inmuebles y la generación de caja que aporta el alquiler.
Sin embargo, la crisis también ha afectado a las valoraciones. Recientemente, Santander tasó de nuevo el 50% de los activos de su fondo inmobiliario por lo que su valoración sufrió un retroceso del 4,21%.
Esplendor y ocaso de los productos de inmuebles
Los fondos inmobiliarios han sido un perfecto aliado de los inversores durante los últimos años. Este tipo de producto han permitido a los partícipes beneficiarse del boom inmobiliario bajo la seguridad de la estructura de los fondos de inversión. Tanto, que el año pasado más de 150.000 partícipes habían depositado su dinero en esta categoría, cuyo patrimonio en España rondó los 9.000 millones de euros.
Los fondos de Santander y BBVA han sido durante los últimos años los estandartes del sector, con más del 60% del patrimonio y de los partícipes del sector. Los inversores encontraron en los fondos inmobiliarios, un interesante activo alternativo, con claras ventajas en la capacidad de generar retornos positivos con una baja volatilidad y con una liquidez aparentemente atractiva. Por ejemplo, el Santander Banif Inmobiliario registra una subida del 137% desde su creación en 1995, un 7% anualizado, cerrando muy pocos meses en negativo.
Sin embargo, las necesidades de liquidez de los inversores y el fuerte desapalancamiento de los últimos meses ha hecho que cada vez más gestoras mundiales anuncien restricciones de liquidez en sus fondos. Hasta ahora, la situación no había llegado a España. Pero los expertos sabían que era cuestión de tiempo.
De esta forma, todo apunta a que un sector que ha mostrado grandes rentabilidades durante los últimos diez años tiene sus días contados ante la crisis de liquidez de los mercados. De momento, dos de los nueve productos inmobiliarios españoles están en vías de liquidación y otros dos, los gestionados por Santander y BBVA han recibido solicitudes de reembolso masivas.
El balance después de estos problemas no puede ser peor: uno de cada dos euros gestionados por los fondos inmobiliarios ha salido del sector. Estos productos, que llegaron a gestionar cerca de 9.000 millones de euros durante 2008, han visto como los partícipes ordenan reembolsar más de 4.500 millones de euros.
La mayor parte de estas salidas proceden de las solicitudes de reembolso de los clientes de Santander. Sólo durante dos semanas, entre el 1 y el 13 de febrero, los partícipes del Fondo Santander Banif Inmobiliario pidieron recuperar más de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del fondo.
Por este motivo, la gestora ha congelado las salidas durante dos años. En la anterior ventana de liquidez, que es la oportunidad de recuperar la inversión (hay una por trimestre), este fondo ya sufrió reembolsos netos de 500 millones de euros.
Ahora, con las dos semanas extra que ha dado Santander para que sus partícipes rezagados puedan dar también orden de reembolso estos números podrían incluso superar los 3.000 millones.
Un caso diferente
En lo referente a BBVA Propiedad, ha quedado con tan sólo un 5% de inversores reales entre sus partícipes. La gestora se anticipó a las solicitudes de reembolso dejando a todos los inversores que lo deseasen recuperar su dinero sin pagar peaje de salida y cubriendo sus posiciones con inversiones propias, que se tradujeron en un total de 1.600 millones de euros, como adelantó EXPANSIÓN. Gracias a esta medida los partícipes pudieron salir sin quedar atrapados.
Dos de los nueve productos inmobiliarios españoles ya han iniciado los trámites para ser liquidados: Habitat Patrimonio, de la empresa inmobiliaria; y Segurfondo Terciario, de Inverseguros. Además, BBVA comunicó a final de 2008 que iba a cerrar el BBVA Propiedad Global, un hedge fund con vocación inmobiliaria.
Los problemas podrían extenderse a otros fondos españoles. Así ocurrió el pasado octubre en Alemania, donde tras la congelación de un fondo inmobiliario los inversores se apresuraron a salir de otros productos, hasta que el 40% de los activos del mayor mercado europeo ha quedado paralizado.
De llegar esta situación, el Segurfondo Inversión, de Inverseguros, y el Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, tendrían complicado atender a los reembolsos ya que, según los últimos datos de la CNMV, cuentan con menos de un 2% de liquidez en cartera. Sabadell BSInmobiliario, de Banco Sabadell, parte con un nivel de tesorería similar al que disponía el Santander Banif Inmobiliario en septiembre de 2008, del 10% de su patrimonio.
Frente a los fondos de Caja Madrid e Inverseguros, los de Ahorro Corporación y Caixa Catalunya son los mejor posicionados para esquivar una avalancha de reembolsos, con niveles de liquidez del 26% y el 80%, respectivamente.
Origen de los problemas
La crisis de los fondos inmobiliarios surge por las necesidades de liquidez de sus partícipes, por encima de la crisis inmobiliaria. Estos vehículos corren el peligro de quedarse bloqueados ante el aumento de solicitudes de reembolso, ya que su cartera está principalmente compuesta por activos inmobiliarios de difícil venta. Por ello, es crucial el nivel de liquidez que tengan para capear el temporal.
Al contrario de lo que piensan muchos inversores, estos fondos no compran y venden inmuebles. Los adquieren y explotan a través de las rentas de los inquilinos. De esta forma, ganan con la apreciación del valor de los inmuebles y la generación de caja que aporta el alquiler.
Sin embargo, la crisis también ha afectado a las valoraciones. Recientemente, Santander tasó de nuevo el 50% de los activos de su fondo inmobiliario por lo que su valoración sufrió un retroceso del 4,21%.
Esplendor y ocaso de los productos de inmuebles
Los fondos inmobiliarios han sido un perfecto aliado de los inversores durante los últimos años. Este tipo de producto han permitido a los partícipes beneficiarse del boom inmobiliario bajo la seguridad de la estructura de los fondos de inversión. Tanto, que el año pasado más de 150.000 partícipes habían depositado su dinero en esta categoría, cuyo patrimonio en España rondó los 9.000 millones de euros.
Los fondos de Santander y BBVA han sido durante los últimos años los estandartes del sector, con más del 60% del patrimonio y de los partícipes del sector. Los inversores encontraron en los fondos inmobiliarios, un interesante activo alternativo, con claras ventajas en la capacidad de generar retornos positivos con una baja volatilidad y con una liquidez aparentemente atractiva. Por ejemplo, el Santander Banif Inmobiliario registra una subida del 137% desde su creación en 1995, un 7% anualizado, cerrando muy pocos meses en negativo.
Sin embargo, las necesidades de liquidez de los inversores y el fuerte desapalancamiento de los últimos meses ha hecho que cada vez más gestoras mundiales anuncien restricciones de liquidez en sus fondos. Hasta ahora, la situación no había llegado a España. Pero los expertos sabían que era cuestión de tiempo.
De esta forma, todo apunta a que un sector que ha mostrado grandes rentabilidades durante los últimos diez años tiene sus días contados ante la crisis de liquidez de los mercados. De momento, dos de los nueve productos inmobiliarios españoles están en vías de liquidación y otros dos, los gestionados por Santander y BBVA han recibido solicitudes de reembolso masivas.
Anónimo
En realidad, la solicitud del Santander a la CNMV de suspender los reembolsos durante dos años le permite ganar todo este tiempo: cuenta con esos dos años y, si no bastan, con los dos adicionales para liquidar definitivamente el fondo según el artículo 24 de la Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre fondos y sociedades de inversión inmobiliaria. De esta forma, se da un margen total de cuatro años para que el mercado inmobiliario se recupere y poder vender así los activos a un precio razonable. La imposibilidad de conseguir hoy ese "precio razonable" en una venta masiva de los inmuebles es lo que ha motivado el cierre del fondo.
Consciente de la posibilidad de que el plazo se alargue y del consiguiente perjuicio para los partícipes, el banco que preside Emilio Botín ha adoptado dos medidas para facilitar la mayor liquidez posible. En primer lugar, ofrecerá la posibilidad de reembolsar cada vez que venda un 10% del patrimonio del fondo. El producto de dicha venta se prorrateará entre todos los partícipes que hayan solicitado el reembolso, y así hasta completar todo el importe solicitado. En segundo lugar, como explicaba ayer El Confidencial, ofrecerá un crédito hipotecario en condiciones de mercado a todos los partícipes que deseen hacer líquidas de golpe todas sus participaciones.
La opción de liquidar directamente el fondo y reducir así el plazo máximo de iliquidez a dos años tenía un grave inconveniente: si en ese tiempo Santander no conseguía vender todos los activos, tendría que poner los inmuebles que le quedaran en cartera a nombre de los 43.000 partícipes del fondo, algo que sería una auténtica locura. De ahí que haya optado por intentar solucionar el problema antes de liquidar el fondo y por alargar el plazo máximo hasta los citados cuatro años para evitar una situación tan kafkiana.
"Si Santander estuviera dispuesto a asumir unos descuentos del 30% o incluso superiores en los inmuebles del fondo, los vendería ahora mismo y liquidaría el fondo con la pérdida correspondiente para los partícipes. Como no está dispuesto a asumir ese coste, lo que hace es ganar tiempo para poder vender los activos con menos restricciones", sostiene un experto en el mercado inmobiliario.
La clave, el fin de la crisis inmobiliaria
Al final, la solución del entuerto dependerá de la evolución del mercado inmobiliario español. Es cierto que, dada la magnitud actual de la crisis y que no se observa ningún atisbo de recuperación a medio plazo -la actividad se paralizó completamente en diciembre-, parece muy difícil que Santander consiga vender los 3.266 millones de euros en ladrillos que tiene el fondo en menos de dos años. Cuatro años parece un plazo más lógico, en el que es más probable que el mercado haya tocado suelo y haya empezado la recuperación de la actividad y de los precios, aunque hoy por hoy nadie es capaz de pronosticarlo con algún grado de certeza.
"Los activos que tiene este fondo son de primera calidad, el problema es que nadie quiere saber nada de inversión inmobiliaria en este momento, y eso es lo que ha provocado la huida en masa de los partícipes desde octubre", opina otro especialista. Entre esos activos se encuentra el centro comercial Plenilunio, el edificio de oficinas Cerro Gamos de Pozuelo, el edificio Trianón y distintos desarrollos de viviendas en Las Tablas (todo ello en Madrid), así como las torres Diagonal del Mar en Barcelona.
Un portavoz del banco respondió ayer a las acusaciones de oscurantismo y manipulación diciendo que "el proceso se está haciendo de la mano de la CNMV", como demuestra el documento de preguntas y respuestas sobre este caso publicado el mismo lunes por el supervisor. Respecto a las protestas de que el fondo ofrecía rentabilidades muy inferiores a las del mercado inmobiliario español, este portavoz asegura que "esta política tan conservadora significa que los activos están menos sobrevalorados y, por tanto, ahora bajarán menos que los de otros fondos".
Consciente de la posibilidad de que el plazo se alargue y del consiguiente perjuicio para los partícipes, el banco que preside Emilio Botín ha adoptado dos medidas para facilitar la mayor liquidez posible. En primer lugar, ofrecerá la posibilidad de reembolsar cada vez que venda un 10% del patrimonio del fondo. El producto de dicha venta se prorrateará entre todos los partícipes que hayan solicitado el reembolso, y así hasta completar todo el importe solicitado. En segundo lugar, como explicaba ayer El Confidencial, ofrecerá un crédito hipotecario en condiciones de mercado a todos los partícipes que deseen hacer líquidas de golpe todas sus participaciones.
La opción de liquidar directamente el fondo y reducir así el plazo máximo de iliquidez a dos años tenía un grave inconveniente: si en ese tiempo Santander no conseguía vender todos los activos, tendría que poner los inmuebles que le quedaran en cartera a nombre de los 43.000 partícipes del fondo, algo que sería una auténtica locura. De ahí que haya optado por intentar solucionar el problema antes de liquidar el fondo y por alargar el plazo máximo hasta los citados cuatro años para evitar una situación tan kafkiana.
"Si Santander estuviera dispuesto a asumir unos descuentos del 30% o incluso superiores en los inmuebles del fondo, los vendería ahora mismo y liquidaría el fondo con la pérdida correspondiente para los partícipes. Como no está dispuesto a asumir ese coste, lo que hace es ganar tiempo para poder vender los activos con menos restricciones", sostiene un experto en el mercado inmobiliario.
La clave, el fin de la crisis inmobiliaria
Al final, la solución del entuerto dependerá de la evolución del mercado inmobiliario español. Es cierto que, dada la magnitud actual de la crisis y que no se observa ningún atisbo de recuperación a medio plazo -la actividad se paralizó completamente en diciembre-, parece muy difícil que Santander consiga vender los 3.266 millones de euros en ladrillos que tiene el fondo en menos de dos años. Cuatro años parece un plazo más lógico, en el que es más probable que el mercado haya tocado suelo y haya empezado la recuperación de la actividad y de los precios, aunque hoy por hoy nadie es capaz de pronosticarlo con algún grado de certeza.
"Los activos que tiene este fondo son de primera calidad, el problema es que nadie quiere saber nada de inversión inmobiliaria en este momento, y eso es lo que ha provocado la huida en masa de los partícipes desde octubre", opina otro especialista. Entre esos activos se encuentra el centro comercial Plenilunio, el edificio de oficinas Cerro Gamos de Pozuelo, el edificio Trianón y distintos desarrollos de viviendas en Las Tablas (todo ello en Madrid), así como las torres Diagonal del Mar en Barcelona.
Un portavoz del banco respondió ayer a las acusaciones de oscurantismo y manipulación diciendo que "el proceso se está haciendo de la mano de la CNMV", como demuestra el documento de preguntas y respuestas sobre este caso publicado el mismo lunes por el supervisor. Respecto a las protestas de que el fondo ofrecía rentabilidades muy inferiores a las del mercado inmobiliario español, este portavoz asegura que "esta política tan conservadora significa que los activos están menos sobrevalorados y, por tanto, ahora bajarán menos que los de otros fondos".
Anónimo
El Banco de Santander, el mayor grupo financiero de España, instaló un fatídico corralito en su fondo Santander Banif Inmobiliario, el más importante del mercado español, que deja atrapados por dos años a 51.300 socios con un patrimonio de 4.180 millones de dólares. "El fondo carece actualmente de la liquidez necesaria para afrontar el integro pago del citado informe", afirma el banco en un comunicado.
El pánico vendedor ha hecho su aparición en el sistema financiero español en medio de la peor crisis en la historia de la España de los últimos años. Las consecuencias pueden ser muy serias. La decisión del Santander va a crear una gran incertidumbre que no solo afectará seriamente su prestigio sino que puede hacer temblar todo los bancos e, inevitablemente, la ya muy castigada economía española.
El Grupo Santander es el más poderoso de España y fue puesto, muchas veces, como ejemplo de robustez y prudencia cuando el descalabro mundial de los bancos. El más alabado internacionalmente, especialmente su presidente Emilio Botín. "Eramos pocos y parió la abuela", comentó un economista a Clarín citando el dicho castizo que evoca una mala situación agravada por otros hechos peores.
El Santander solicitó a la comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) "la suspensión del reembolso de participaciones del mencionado fondo por dos años" por la falta de dinero para hacer frente a la avalancha de participes que reclamaban el reembolso de sus aportes. Esta cifra ascendía, hasta el 13 de febrero, a 2.617 millones de euros (US$ 3,200 millones) 80% del total de Santander Banif Inmobiliario. El lapso para el corralito será entre el 28 de febrero de 2008 y el 28 de febrero de 2011.
Entre el 1 y el 13 de febrero pasado se produjo una "ventana de liquidez" en la que pudieron salir del fondo los participantes que lo solicitaron. El comunicado del banco señala que responderá a los pedidos de reembolsos realizadas hasta el 27 de febrero, "mediante un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo para el pago a prorrata de dichos reembolsos al valor liquidativo de 28 de febrero de 2009".
Esto significa que se van a atender solo una cantidad muy limitada de los reembolsos solicitados. Los pagos tendrán lugar en dos plazos el 9 de marzo y el 5 de mayo "a razón de la mitad de cada uno de ellos". Para poder pagar el fondo "agotara su capacidad de endeudamiento y también "procederá a la venta de activos".
El Santander y el Banesto, otro banco del grupo, anunciaron que concederán "financiación con garantía de dichas participaciones". El Fondo Banif invierte en todo tipo de negocios inmobiliarios que son lentos para obtener liquidez pero está obligado a tener un 10% del total de sus recursos disponible para pagar a los clientes. En enero pasado, el fondo se enfrentó con la crisis inmobiliaria española y tuvo una caída de su rentabilidad a -4,21%. Fue entonces cuando se produjo la corrida y el fondo no pudo hacer frente a los pedidos de pago para los clientes que querían salir urgentemente.
El Santander aclaró que "en el caso de que no fuera posible la venta de activos, suscribirá participaciones del Fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el citado límite del 10% del patrimonio del fondo".
Desde ese momento y durante la suspensión de dos años de los pagos, se van a vender los activos, para ir reembolsando "a prorrata" los pedidos pendientes de pagos. "Esta es la forma más adecuada de actuar con el fin de dar un trato equitativo a los clientes y evitar que las prisas obliguen a malvender los inmuebles", explicó un vocero del Santander. El grupo se vio afectado por la quiebra del banco de inversión Lehman Brother, con pérdidas para sus clientes por 400 millones de euros. También por el fraude del estafador norteamericano Bernard Madoff por 2.330 millones de euros.
El pánico vendedor ha hecho su aparición en el sistema financiero español en medio de la peor crisis en la historia de la España de los últimos años. Las consecuencias pueden ser muy serias. La decisión del Santander va a crear una gran incertidumbre que no solo afectará seriamente su prestigio sino que puede hacer temblar todo los bancos e, inevitablemente, la ya muy castigada economía española.
El Grupo Santander es el más poderoso de España y fue puesto, muchas veces, como ejemplo de robustez y prudencia cuando el descalabro mundial de los bancos. El más alabado internacionalmente, especialmente su presidente Emilio Botín. "Eramos pocos y parió la abuela", comentó un economista a Clarín citando el dicho castizo que evoca una mala situación agravada por otros hechos peores.
El Santander solicitó a la comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) "la suspensión del reembolso de participaciones del mencionado fondo por dos años" por la falta de dinero para hacer frente a la avalancha de participes que reclamaban el reembolso de sus aportes. Esta cifra ascendía, hasta el 13 de febrero, a 2.617 millones de euros (US$ 3,200 millones) 80% del total de Santander Banif Inmobiliario. El lapso para el corralito será entre el 28 de febrero de 2008 y el 28 de febrero de 2011.
Entre el 1 y el 13 de febrero pasado se produjo una "ventana de liquidez" en la que pudieron salir del fondo los participantes que lo solicitaron. El comunicado del banco señala que responderá a los pedidos de reembolsos realizadas hasta el 27 de febrero, "mediante un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo para el pago a prorrata de dichos reembolsos al valor liquidativo de 28 de febrero de 2009".
Esto significa que se van a atender solo una cantidad muy limitada de los reembolsos solicitados. Los pagos tendrán lugar en dos plazos el 9 de marzo y el 5 de mayo "a razón de la mitad de cada uno de ellos". Para poder pagar el fondo "agotara su capacidad de endeudamiento y también "procederá a la venta de activos".
El Santander y el Banesto, otro banco del grupo, anunciaron que concederán "financiación con garantía de dichas participaciones". El Fondo Banif invierte en todo tipo de negocios inmobiliarios que son lentos para obtener liquidez pero está obligado a tener un 10% del total de sus recursos disponible para pagar a los clientes. En enero pasado, el fondo se enfrentó con la crisis inmobiliaria española y tuvo una caída de su rentabilidad a -4,21%. Fue entonces cuando se produjo la corrida y el fondo no pudo hacer frente a los pedidos de pago para los clientes que querían salir urgentemente.
El Santander aclaró que "en el caso de que no fuera posible la venta de activos, suscribirá participaciones del Fondo en la cuantía necesaria para aportar la liquidez restante hasta el citado límite del 10% del patrimonio del fondo".
Desde ese momento y durante la suspensión de dos años de los pagos, se van a vender los activos, para ir reembolsando "a prorrata" los pedidos pendientes de pagos. "Esta es la forma más adecuada de actuar con el fin de dar un trato equitativo a los clientes y evitar que las prisas obliguen a malvender los inmuebles", explicó un vocero del Santander. El grupo se vio afectado por la quiebra del banco de inversión Lehman Brother, con pérdidas para sus clientes por 400 millones de euros. También por el fraude del estafador norteamericano Bernard Madoff por 2.330 millones de euros.
Anónimo
Estamos hablando de un problema de grandes dimensiones: distintas fuentes estiman que los inmuebles adquiridos por la banca sumaban cerca de 10.000 millones de euros al cierre de 2008. La normativa dice que estos inmuebles deben considerarse "activos corrientes para la venta" puesto que no son propios de la actividad bancaria (salvo que se quieran dedicar al alquiler) y venderse en el año en curso. Si no se puede hacer, hay que volver a tasar el inmueble y apuntarse la pérdida correspondiente a la depreciación del mismo.
Si el fondo inmobiliario del Santander está rebajando su valoración por "la aceleración de la caída de los precios en el mercado inmobiliario" según la propia entidad, por una regla de tres esta misma práctica debería aplicarse a los inmuebles que tienen en cartera los bancos y cajas. Es cierto que no se puede generalizar y que hay una casuística muy amplia: no es lo mismo una promoción construida que un suelo rústico pendiente de recalificación. Pero lo cierto es que muchos de estos activos están claramente sobrevalorados porque se adquirieron en los años más calientes de la burbuja y, además, el loan to value (porcentaje del valor de tasación que supone el préstamo) ha sido en ocasiones muy alto.
Aquí no hay mark to market
Ahora bien, España no es Estados Unidos ni el mercado inmobiliario es el de las titulizaciones hipotecarias. Es decir, aquí no hay mark to market, la famosa norma que obliga a los bancos a valorar sus activos al precio de la última transacción realizada en mercado, lo que ha provocado ingentes pérdidas a la banca internacional. Dicho de otra forma, no existe la citada regla de tres, y la decisión del Santander no obliga a nadie más a hacer lo mismo. Los bancos pueden mantener en sus balances -mejor dicho, en los de sus filiales inmobiliarias- activos con valoraciones muy superiores a los del citado fondo.
Eso no significa que no haya que aplicar cierta corrección sobre el valor de adquisición de los activos inmobiliarios, que normalmente es el importe pendiente de amortizar del crédito con el que fueron adquiridos. Pero las tasadoras pueden justificar reducciones muy inferiores a la caída real del mercado con muchos factores basados en expectativas futuras.
"Todo el mundo sabe en el mercado que, para vender un inmueble, hay que rebajar un precio un 30% respecto a su máximo, pero es impensable que veamos una rebaja generalizada de las tasaciones de esa magnitud porque, si lo hicieran, todo el sistema se quedaría corto de recursos propios", opina un experto en el sector. Esto es, su solvencia estaría amenazada al quedarse por debajo de los ratios mínimos de capital.
Lo que van a hacer los bancos
A su juicio, "los bancos y cajas van a intentar vender con ese descuento los inmuebles más antiguos y en los que todavía tienen plusvalías para quedarse en su paz; y los que tienen pérdidas van a intentar mantenerlos todos los años que puedan con la valoración más ajustada posible hasta que el mercado se recupere y puedan venderlos sin grandes quebrantos".
Como es sabido, los bancos están creando sociedades inmobiliarias donde aparcan estos ladrillos -Altamira en el Santander, Aliseda en el Popular, Anida en el BBVA, etc.- y de esta forma consiguen que ponderen al 100% en los activos en riesgo (los que cuentan para los ratios de capital) en vez de al 150%, que es como ponderan los ladrillos que asumen directamente los bancos o los procedentes de créditos morosos. Además, anticiparse a esa entrada en mora les ahorra una provisión del 25% del crédito. Es decir, consiguen evitar a la vez el deterioro de su solvencia y de su cuenta de resultados.
Si el fondo inmobiliario del Santander está rebajando su valoración por "la aceleración de la caída de los precios en el mercado inmobiliario" según la propia entidad, por una regla de tres esta misma práctica debería aplicarse a los inmuebles que tienen en cartera los bancos y cajas. Es cierto que no se puede generalizar y que hay una casuística muy amplia: no es lo mismo una promoción construida que un suelo rústico pendiente de recalificación. Pero lo cierto es que muchos de estos activos están claramente sobrevalorados porque se adquirieron en los años más calientes de la burbuja y, además, el loan to value (porcentaje del valor de tasación que supone el préstamo) ha sido en ocasiones muy alto.
Aquí no hay mark to market
Ahora bien, España no es Estados Unidos ni el mercado inmobiliario es el de las titulizaciones hipotecarias. Es decir, aquí no hay mark to market, la famosa norma que obliga a los bancos a valorar sus activos al precio de la última transacción realizada en mercado, lo que ha provocado ingentes pérdidas a la banca internacional. Dicho de otra forma, no existe la citada regla de tres, y la decisión del Santander no obliga a nadie más a hacer lo mismo. Los bancos pueden mantener en sus balances -mejor dicho, en los de sus filiales inmobiliarias- activos con valoraciones muy superiores a los del citado fondo.
Eso no significa que no haya que aplicar cierta corrección sobre el valor de adquisición de los activos inmobiliarios, que normalmente es el importe pendiente de amortizar del crédito con el que fueron adquiridos. Pero las tasadoras pueden justificar reducciones muy inferiores a la caída real del mercado con muchos factores basados en expectativas futuras.
"Todo el mundo sabe en el mercado que, para vender un inmueble, hay que rebajar un precio un 30% respecto a su máximo, pero es impensable que veamos una rebaja generalizada de las tasaciones de esa magnitud porque, si lo hicieran, todo el sistema se quedaría corto de recursos propios", opina un experto en el sector. Esto es, su solvencia estaría amenazada al quedarse por debajo de los ratios mínimos de capital.
Lo que van a hacer los bancos
A su juicio, "los bancos y cajas van a intentar vender con ese descuento los inmuebles más antiguos y en los que todavía tienen plusvalías para quedarse en su paz; y los que tienen pérdidas van a intentar mantenerlos todos los años que puedan con la valoración más ajustada posible hasta que el mercado se recupere y puedan venderlos sin grandes quebrantos".
Como es sabido, los bancos están creando sociedades inmobiliarias donde aparcan estos ladrillos -Altamira en el Santander, Aliseda en el Popular, Anida en el BBVA, etc.- y de esta forma consiguen que ponderen al 100% en los activos en riesgo (los que cuentan para los ratios de capital) en vez de al 150%, que es como ponderan los ladrillos que asumen directamente los bancos o los procedentes de créditos morosos. Además, anticiparse a esa entrada en mora les ahorra una provisión del 25% del crédito. Es decir, consiguen evitar a la vez el deterioro de su solvencia y de su cuenta de resultados.
Anónimo
Esta historia comenzó en diciembre con el anuncio de una tasación extraordinaria de sus inmuebles en enero y febrero -que supondría una fuerte caída del valor del fondo-, lo que desató una auténtica avalancha de solicitudes de reembolso. Esto llevó ayer al Santander a pedir a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) suspender los rescates durante dos años.
El importe que pretendían retirar los partícipes en la ventana de liquidez semestral del 1 de marzo asciende a 2.617 millones de euro, en torno al 80% del patrimonio total del fondo (3.266 millones). Según el banco, el fondo tiene 43.000 partícipes. Hay que recordar que en la anterior ventana de liquidez (noviembre) fueron reembolsados unos 600 millones antes de que se anunciara la tasación, por la huida generalizada de los inversores del sector inmobiliario.
El banco justifica la tasación por la necesidad de adecuar el valor del fondo al valor de mercado de los inmuebles, y un portavoz añade que "es imposible que un fondo inmobiliario no se vea afectado por la caída del mercado". Respecto a la decisión de hacer la tasación tras la ventana de liquidez de diciembre y no antes, la entidad lo justifica porque entonces el mercado inmobiliario no estaba cayendo de la forma en que lo está haciendo ahora. Asimismo, añade que para el Santander no hay diferencia entre tener el problema en octubre o en febrero.
Un alivio que no convence
Para aliviar la situación de iliquidez, Santander ofrece dos soluciones. Por un lado, permitirá reembolsar entre marzo y mayo el 10% de las participaciones con la valoración de cierre de febrero, es decir, una vez completada la tasación y con la consiguiente pérdida en el valor liquidativo. El banco comprará estas participaciones directamente. Por otro, concederá créditos a los clientes que lo soliciten por el 90% restante, con la garantía de sus participaciones en el fondo. No habrá un tipo de interés para todos, sino que se negociará individualmente. En todo caso, el banco afirma que serán condiciones "de mercado" para créditos hipotecarios, dado que se trata de un producto inmobiliario.
Esta solución no ha convencido en absoluto a los partícipes, que ayer mostraban su indignación en diversos foros, incluyendo los de El Confidencial. Ya se están constituyendo plataformas de afectados y convocando reuniones, e incluso la asociación Adicae envió ayer una nota a la CNMV en la que llama "incalificable" a la "práctica de financiar a partícipes con supropio dinero (depositado en el fondo en forma de participaciones) aplicándoles intereses y costes por dicha financiación. Una práctica que pone de manifiesto el carácter abusivo de este tipo de préstamos". Asimismo, se hace eco de las sospechas que circulaban desde hace tiempo por el mercado de posible información privilegiada en los reembolsos formalizados durante 2008.
Algunos partícipes ya tenían intención de demandar al Santander por la famosa tasación extraordinaria antes de conocerse el cierre del fondo, alegando que el banco debe concederles derecho de separación -salirse del fondo antes de dicha tasación sin costes ni comisiones- al haberse producido una modificación sustancial de su política de distribución de resultados, que, al no repartir dividendo, se limita al valor liquidativo. No obstante, la propia CNMV en un documento publicado ayer asegura que "de acuerdo con la normativa, esta medida no otorga derecho de separación, por lo que la tasación se puede realizar después de agotar el plazo de información a los partícipes".
El precedente del BBVA
El cierre de un fondo -que es como se llama a la imposibilidad de realizar reembolsos-, está amparada por la ley y es habitual en los hedge funds encaso de reembolsos masivos, puesto que de esta forma se venden losactivos del fondo y se devuelve a todo el mundo sus participaciones conla misma valoración. Lo contrario beneficia a los que se salen frente alos que se quedan, ya que el fondo sólo mantiene los activos másdifíciles de vender. En el caso del Banif Inmobiliario, la decisión se ha tomado ante la imposibilidad de vender inmuebles en los últimosmeses salvo a precios "regalados" (lo que se conoce como fire sale).
Además, Santander no es el primero en tomar la decisión del cerrar su fondo inmobiliario: UBS, Morgan Stanley y BBVA han hecho lo mismo enlos últimos meses, si bien el banco que preside Francisco González avisó a los partícipes del BBVA Propiedades de su intención y les perimitió salirse antes, con lo que el 95% del patrimonio abandonó el fondo en noviembre. Esas participaciones han sido adquiridas por el banco porvalor de 1.600 millones que pasarán a su balance (y se sumarán a los 600 millones de inmuebles adquiridos en 2008), lo que supondrá que la eventual pérdida de valor irá contra los resultados de la entidad.
El importe que pretendían retirar los partícipes en la ventana de liquidez semestral del 1 de marzo asciende a 2.617 millones de euro, en torno al 80% del patrimonio total del fondo (3.266 millones). Según el banco, el fondo tiene 43.000 partícipes. Hay que recordar que en la anterior ventana de liquidez (noviembre) fueron reembolsados unos 600 millones antes de que se anunciara la tasación, por la huida generalizada de los inversores del sector inmobiliario.
El banco justifica la tasación por la necesidad de adecuar el valor del fondo al valor de mercado de los inmuebles, y un portavoz añade que "es imposible que un fondo inmobiliario no se vea afectado por la caída del mercado". Respecto a la decisión de hacer la tasación tras la ventana de liquidez de diciembre y no antes, la entidad lo justifica porque entonces el mercado inmobiliario no estaba cayendo de la forma en que lo está haciendo ahora. Asimismo, añade que para el Santander no hay diferencia entre tener el problema en octubre o en febrero.
Un alivio que no convence
Para aliviar la situación de iliquidez, Santander ofrece dos soluciones. Por un lado, permitirá reembolsar entre marzo y mayo el 10% de las participaciones con la valoración de cierre de febrero, es decir, una vez completada la tasación y con la consiguiente pérdida en el valor liquidativo. El banco comprará estas participaciones directamente. Por otro, concederá créditos a los clientes que lo soliciten por el 90% restante, con la garantía de sus participaciones en el fondo. No habrá un tipo de interés para todos, sino que se negociará individualmente. En todo caso, el banco afirma que serán condiciones "de mercado" para créditos hipotecarios, dado que se trata de un producto inmobiliario.
Esta solución no ha convencido en absoluto a los partícipes, que ayer mostraban su indignación en diversos foros, incluyendo los de El Confidencial. Ya se están constituyendo plataformas de afectados y convocando reuniones, e incluso la asociación Adicae envió ayer una nota a la CNMV en la que llama "incalificable" a la "práctica de financiar a partícipes con supropio dinero (depositado en el fondo en forma de participaciones) aplicándoles intereses y costes por dicha financiación. Una práctica que pone de manifiesto el carácter abusivo de este tipo de préstamos". Asimismo, se hace eco de las sospechas que circulaban desde hace tiempo por el mercado de posible información privilegiada en los reembolsos formalizados durante 2008.
Algunos partícipes ya tenían intención de demandar al Santander por la famosa tasación extraordinaria antes de conocerse el cierre del fondo, alegando que el banco debe concederles derecho de separación -salirse del fondo antes de dicha tasación sin costes ni comisiones- al haberse producido una modificación sustancial de su política de distribución de resultados, que, al no repartir dividendo, se limita al valor liquidativo. No obstante, la propia CNMV en un documento publicado ayer asegura que "de acuerdo con la normativa, esta medida no otorga derecho de separación, por lo que la tasación se puede realizar después de agotar el plazo de información a los partícipes".
El precedente del BBVA
El cierre de un fondo -que es como se llama a la imposibilidad de realizar reembolsos-, está amparada por la ley y es habitual en los hedge funds encaso de reembolsos masivos, puesto que de esta forma se venden losactivos del fondo y se devuelve a todo el mundo sus participaciones conla misma valoración. Lo contrario beneficia a los que se salen frente alos que se quedan, ya que el fondo sólo mantiene los activos másdifíciles de vender. En el caso del Banif Inmobiliario, la decisión se ha tomado ante la imposibilidad de vender inmuebles en los últimosmeses salvo a precios "regalados" (lo que se conoce como fire sale).
Además, Santander no es el primero en tomar la decisión del cerrar su fondo inmobiliario: UBS, Morgan Stanley y BBVA han hecho lo mismo enlos últimos meses, si bien el banco que preside Francisco González avisó a los partícipes del BBVA Propiedades de su intención y les perimitió salirse antes, con lo que el 95% del patrimonio abandonó el fondo en noviembre. Esas participaciones han sido adquiridas por el banco porvalor de 1.600 millones que pasarán a su balance (y se sumarán a los 600 millones de inmuebles adquiridos en 2008), lo que supondrá que la eventual pérdida de valor irá contra los resultados de la entidad.
Anónimo
Santander Banif Inmobiliario, el fondo de inversión inmobiliaria que ha suspendido los reembolsos en los próximos dos años, cuenta con un patrimonio total de 3.645 millones de euros, del que un 66,5% está invertido en la Comunidad de Madrid.
En total, 2.387 millones de euros, según consta en la ficha pública del fondo a 31 de diciembre.
La provincia de Barcelona es la segunda en el ránking, con una exposición a la región del 9,3% del fondo, 340 millones de euros.
Por categorías de activos, la mayor parte del fondo estaba invertido en viviendas: 2.471 millones de euros, un 68% del total.
El resto del patrimonio se encontraba en otro tipo de activos, como aparcamientos, centros comerciales, oficinas o residencias de la tercera edad.
Entre ellos, uno de los centros comerciales más grandes de Madrid, el Centro Comercial Plenilunio, y el edificio España, adquirido a Metrovacesa en junio de 2005 por casi 280 millones de euros.
Aunque éste último no aparece valorado en el folleto**.
La suspensión del fondo ha dejado a cerca de 50.000 partícipes con más de 3.200 millones de euros congelados en el fondo durante los próximos dos años.
ACTIVO** - VALOR ESTIMADO (MILES EUROS) PROVINCIA ACTIVIDAD
CC Plenilunio - 319,578 Madrid Centros comerciales
Cerro Gamos Pozuelo-Madrid - 120,510 Madrid Oficinas
Diagonal del Mar, Torre A - 60,122 Barcelona Vivienda
Diagonal del Mar, Torre B - 82,711 Barcelona Vivienda
Ed. Trianon. Avda de los Poblados - 85,769 Madrid Oficinas
El Mirador de las Tablas - 61,806 Madrid Vivienda
Las Tablas - 91,227 Madrid Vivienda
Las Tablas FCC Parcelas C9/C10 - 152,028 Madrid Vivienda
Tamaraceite - 57,572 Las Palmas Vivienda
Trespaderne, 10 - 88,227 Madrid Oficinas
** El edificio España, adquirido a Metrovacesa por 277,2 millones de euros aparece en el folleto sin su valor estimado.
En total, 2.387 millones de euros, según consta en la ficha pública del fondo a 31 de diciembre.
La provincia de Barcelona es la segunda en el ránking, con una exposición a la región del 9,3% del fondo, 340 millones de euros.
Por categorías de activos, la mayor parte del fondo estaba invertido en viviendas: 2.471 millones de euros, un 68% del total.
El resto del patrimonio se encontraba en otro tipo de activos, como aparcamientos, centros comerciales, oficinas o residencias de la tercera edad.
Entre ellos, uno de los centros comerciales más grandes de Madrid, el Centro Comercial Plenilunio, y el edificio España, adquirido a Metrovacesa en junio de 2005 por casi 280 millones de euros.
Aunque éste último no aparece valorado en el folleto**.
La suspensión del fondo ha dejado a cerca de 50.000 partícipes con más de 3.200 millones de euros congelados en el fondo durante los próximos dos años.
ACTIVO** - VALOR ESTIMADO (MILES EUROS) PROVINCIA ACTIVIDAD
CC Plenilunio - 319,578 Madrid Centros comerciales
Cerro Gamos Pozuelo-Madrid - 120,510 Madrid Oficinas
Diagonal del Mar, Torre A - 60,122 Barcelona Vivienda
Diagonal del Mar, Torre B - 82,711 Barcelona Vivienda
Ed. Trianon. Avda de los Poblados - 85,769 Madrid Oficinas
El Mirador de las Tablas - 61,806 Madrid Vivienda
Las Tablas - 91,227 Madrid Vivienda
Las Tablas FCC Parcelas C9/C10 - 152,028 Madrid Vivienda
Tamaraceite - 57,572 Las Palmas Vivienda
Trespaderne, 10 - 88,227 Madrid Oficinas
** El edificio España, adquirido a Metrovacesa por 277,2 millones de euros aparece en el folleto sin su valor estimado.
Anónimo
Cualquier decisión de inversión tiene que sostenerse sobre cinco parámetros fundamentales: la rentabilidad que quiero obtener, el riesgo que estoy dispuesto a asumir para alcanzarla, liquidez y/o necesidad de rentas, plazo y fiscalidad.
La suma de estos cinco factores son los que determinan la idoneidad o no de un activo para un determinado perfil de adquirente.
Aún realizando de modo consciente este proceso, cosa infrecuente, la posibilidad de desviaciones sobre lo previsto es enorme. Y más ahora.
Si algo ha quedado demostrado en los últimos meses es que salvo la tributación de las plusvalías, de existir, y el vencimiento, si es que éste se encuentra prefijado de antemano, todos los demás elementos de juicio, que partían de series históricas complementadas, en el mejor de los casos, con tests de fuerza, han perdido gran parte de su valor.
No sólo retornos pasados no aseguran rendimientos futuros, sino que lo mismo ocurre con la volatilidad o incertidumbre o con la presumible capacidad de liquidación de los bienes comprados.
Les casco todo este rollo al hilo del escándalo que se ha montado con el fondo Banif Inmobiliario con todo el lío en relación con los reembolsos, las tasaciones y similares.
Pues bien, atendiendo a los cinco puntos enunciados en el párrafo anterior, partícipes y comercializadores se habían creído el cuento de que se trataba de un producto adecuado para clientes de carácter conservador.
Rentas estables, revalorizaciones seculares de los activos, poca rotación de cartera, mercado profundo, estabilidad de los flujos inversores, etcétera, etcétera, etcétera.
Sin embargo, cuando uno se para a pensar en la propia naturaleza del fondo inmobiliario, tarda poco en darse cuenta de que, en realidad, el cesto donde los inversores estaban poniendo parte de sus huevos se encontraba exactamente en el otro extremo de la escala de riesgo, compartiendo espacio con, por ejemplo, un capital riesgo con el que guarda extraordinarias semejanzas.
¿Una aberración intelectual? Seguro, seguro.
Cojamos un fondo de capital riesgo de esos que la banca privada ha comercializado generosamente entre sus clientes en la parte alta del ciclo de valoración de empresas.
Sobre la base de un compromiso dinerario de terceros, el gestor se dedica a comprar participaciones significativas en sociedades, cotizadas o no.
Su rentabilidad se deriva de los dividendos que percibe mientras es titular de las mismas y/o de las plusvalías que obtendrá con su venta.
Estas, a su vez, o bien son el resultado de aplicar un mayor múltiplo al EBITDA de la compra o de multiplicar el mismo múltiplo de la adquisición a un EBITDA mejorado, siendo el EBITDA, para entendernos, el beneficio operativo ajustado y obviando, que es mucho obviar, los procesos intermedios de ingeniería financiera.
Por el camino, el fondo ha de ajustar el valor de sus participadas anualmente de acuerdo con la valoración pública del mercado o la suministrada por un tercero “independiente”.
Por último no hay de partida garantía alguna de que en el futuro haya compradores para los bienes que forman la cartera dependiendo que tal materialización se produzca de factores que, en todo caso, escapan al gestor.
Pues bien, sustituyan empresas por inmuebles y EBITDA por inverso de la rentabilidad (que a su vez depende de las rentas, la ocupación y la morosidad) y verán como el resultado no es tan diferente.
Obviamente algunos de ustedes podrán argumentar que el perfil de riesgo es mucho menor en el fondo inmobiliario debido, entre otras cosas a la calidad de los inmuebles que integran la cartera, la ausencia de financiación ajena, la mayor estabilidad de las rentas a percibir frente a los EBITDAs que no dejan de ser fruto de la, en la mayoría de las ocasiones, evolución cíclica del negocio y la existencia de una liquidez, limitada pero real por su vocación, de partida, a la perpetuidad. Bien, les compro el argumento.
Frente a esto el capital riesgo ofrece una mayor transparencia toda vez que sólo reclama dinero al inversor para operaciones concretas (a través de los llamados capital calls) e individualiza significativamente el rendimiento de las operaciones (entre otras cosas porque de ello depende la salvaje retribución de sus gestores).
Y, desde luego, en él no se puede producir una situación de colapso sobrevenido porque todos los partícipes quieran salir por la puerta a la vez lo que obliga a una liquidación precipitada de unos inmuebles para los que, oh sorpresa, no hay mercado a los precios consolidados en el balance.
Al final lo que importa no es el riesgo percibido, que es una variable ex ante, sino el finalmente materializado que sólo se puede conocer cuando se deshace la inversión.
Es verdad que éste puede venir condicionado por circunstancias tan excepcionales como las que estamos actualmente viviendo.
Es innegable.
Pero a los efectos del inversor ése no es un argumento válido. Importa el resultado y si éste se ha desviado sustancialmente no ya de sus expectativas sino de su horizonte máximo de pérdida, le van a importar bien poco las series históricas, las condicionantes exógenos, las colas de la distribución y las excusas de terceros.
Había un riesgo real muy superior al percibido y le ha costado dinero.
¿Culpa de que vende o de quien tolera la venta, esto es: del regulador?
No hay que olvidar que, en el mundo anglosajón, que para bien o mal son los padres de gran parte de las finanzas modernas, este tipo de vehículos inmobiliarios son siempre cerrados.
Curiosamente, como lo son los fondos de capital riesgo.
Y es que, a fin de cuentas, del capital riesgo al capital en riesgo sólo media una proposición.
La que se olvidaron de poner los que creyeron en las bondades de un producto que, dudosa diligencia del Santander aparte, muestra ahora su peor cara.
S. McCoy
La suma de estos cinco factores son los que determinan la idoneidad o no de un activo para un determinado perfil de adquirente.
Aún realizando de modo consciente este proceso, cosa infrecuente, la posibilidad de desviaciones sobre lo previsto es enorme. Y más ahora.
Si algo ha quedado demostrado en los últimos meses es que salvo la tributación de las plusvalías, de existir, y el vencimiento, si es que éste se encuentra prefijado de antemano, todos los demás elementos de juicio, que partían de series históricas complementadas, en el mejor de los casos, con tests de fuerza, han perdido gran parte de su valor.
No sólo retornos pasados no aseguran rendimientos futuros, sino que lo mismo ocurre con la volatilidad o incertidumbre o con la presumible capacidad de liquidación de los bienes comprados.
Les casco todo este rollo al hilo del escándalo que se ha montado con el fondo Banif Inmobiliario con todo el lío en relación con los reembolsos, las tasaciones y similares.
Pues bien, atendiendo a los cinco puntos enunciados en el párrafo anterior, partícipes y comercializadores se habían creído el cuento de que se trataba de un producto adecuado para clientes de carácter conservador.
Rentas estables, revalorizaciones seculares de los activos, poca rotación de cartera, mercado profundo, estabilidad de los flujos inversores, etcétera, etcétera, etcétera.
Sin embargo, cuando uno se para a pensar en la propia naturaleza del fondo inmobiliario, tarda poco en darse cuenta de que, en realidad, el cesto donde los inversores estaban poniendo parte de sus huevos se encontraba exactamente en el otro extremo de la escala de riesgo, compartiendo espacio con, por ejemplo, un capital riesgo con el que guarda extraordinarias semejanzas.
¿Una aberración intelectual? Seguro, seguro.
Cojamos un fondo de capital riesgo de esos que la banca privada ha comercializado generosamente entre sus clientes en la parte alta del ciclo de valoración de empresas.
Sobre la base de un compromiso dinerario de terceros, el gestor se dedica a comprar participaciones significativas en sociedades, cotizadas o no.
Su rentabilidad se deriva de los dividendos que percibe mientras es titular de las mismas y/o de las plusvalías que obtendrá con su venta.
Estas, a su vez, o bien son el resultado de aplicar un mayor múltiplo al EBITDA de la compra o de multiplicar el mismo múltiplo de la adquisición a un EBITDA mejorado, siendo el EBITDA, para entendernos, el beneficio operativo ajustado y obviando, que es mucho obviar, los procesos intermedios de ingeniería financiera.
Por el camino, el fondo ha de ajustar el valor de sus participadas anualmente de acuerdo con la valoración pública del mercado o la suministrada por un tercero “independiente”.
Por último no hay de partida garantía alguna de que en el futuro haya compradores para los bienes que forman la cartera dependiendo que tal materialización se produzca de factores que, en todo caso, escapan al gestor.
Pues bien, sustituyan empresas por inmuebles y EBITDA por inverso de la rentabilidad (que a su vez depende de las rentas, la ocupación y la morosidad) y verán como el resultado no es tan diferente.
Obviamente algunos de ustedes podrán argumentar que el perfil de riesgo es mucho menor en el fondo inmobiliario debido, entre otras cosas a la calidad de los inmuebles que integran la cartera, la ausencia de financiación ajena, la mayor estabilidad de las rentas a percibir frente a los EBITDAs que no dejan de ser fruto de la, en la mayoría de las ocasiones, evolución cíclica del negocio y la existencia de una liquidez, limitada pero real por su vocación, de partida, a la perpetuidad. Bien, les compro el argumento.
Frente a esto el capital riesgo ofrece una mayor transparencia toda vez que sólo reclama dinero al inversor para operaciones concretas (a través de los llamados capital calls) e individualiza significativamente el rendimiento de las operaciones (entre otras cosas porque de ello depende la salvaje retribución de sus gestores).
Y, desde luego, en él no se puede producir una situación de colapso sobrevenido porque todos los partícipes quieran salir por la puerta a la vez lo que obliga a una liquidación precipitada de unos inmuebles para los que, oh sorpresa, no hay mercado a los precios consolidados en el balance.
Al final lo que importa no es el riesgo percibido, que es una variable ex ante, sino el finalmente materializado que sólo se puede conocer cuando se deshace la inversión.
Es verdad que éste puede venir condicionado por circunstancias tan excepcionales como las que estamos actualmente viviendo.
Es innegable.
Pero a los efectos del inversor ése no es un argumento válido. Importa el resultado y si éste se ha desviado sustancialmente no ya de sus expectativas sino de su horizonte máximo de pérdida, le van a importar bien poco las series históricas, las condicionantes exógenos, las colas de la distribución y las excusas de terceros.
Había un riesgo real muy superior al percibido y le ha costado dinero.
¿Culpa de que vende o de quien tolera la venta, esto es: del regulador?
No hay que olvidar que, en el mundo anglosajón, que para bien o mal son los padres de gran parte de las finanzas modernas, este tipo de vehículos inmobiliarios son siempre cerrados.
Curiosamente, como lo son los fondos de capital riesgo.
Y es que, a fin de cuentas, del capital riesgo al capital en riesgo sólo media una proposición.
La que se olvidaron de poner los que creyeron en las bondades de un producto que, dudosa diligencia del Santander aparte, muestra ahora su peor cara.
S. McCoy
Anónimo
“Ésta es una operación de sale & lease back (venta y posterior alquiler) que está en el mercado”, confirman fuentes cercanas al BBVA. En el sector financiero aseguran que “RREEF está negociando en exclusiva la compra de los inmuebles, que colocará con el tiempo entre sus clientes de banca privada y particulares. Para ello, ha creado ad hoc un pequeño fondo inmobiliario y utiliza tambien varios de los que ya gestiona”, aseguran las fuentes.
Sin embargo, fuentes cercanas al BBVA niegan la concesión de la exclusividad a la entidad alemana y afirman que el proceso esta abierto a todas las ofertas.
Según ha podido confirmar El Confidencial, otro de los posibles interesados sería un grupo encabezado por Goldman Sachs que habría realizado una propuesta de perfil más financiero, a través de opciones cruzadas de compra y venta y que se habría encontrado con las objeciones del regulador.
Ni DB ni GS han querido comentar a las preguntas de este online.
La operación se baraja en el entorno de los 2000 millones de euros.
Los compradores pondrían sobre la mesa alrededor del 30% de fondos propios, sobre los que espera obtener un rendimiento entre un 15% y un 20%. El resto sería financiado por un sindicato que, en el caso de RREEF estaría liderado por el propio DB, el francés BNP y La Caixa, que se habría incorporado a última hora. El proceso de sindicación se estaría completando a lo largo de estas últimas semanas. Tras la venta, BBVA se quedaría como arrendatario en los inmuebles por un periodo de entre 25 y 40 años.
Troceo del patrimonio en pequeños lotes
¿Qué interés tendría la entidad alemana en participar en una operación como ésta? “Deutsche Bank llevaba cuatro años sin poner un duro en España, es de los que mejor han leído el panorama que se avecinaba y ha resistido hasta ahora la tentación.
Sin embargo, a estos niveles de rentabilidad las cosas empiezan a tener sentido por lo que, como disponen de liquidez, vuelven al mercado”, comentan fuentes del sector.
Aun así, dudan de que la operación finalmente se materialice si la oferta no cumple con las expectativas de retorno del BBVA. "Ambas entidades mantienen desde hace tiempo buenas relaciones, pero ninguna de ellas va a hacer nada que no deba", aseguran fuentes bancarias.
Al igual que la operación Brick (ladrillo) que en su día consiguió Emilio Botín, La de Francisco González, denominada de una manera mucho más verde, Proyecto Árbol, pone a la venta una treintena de edificios y mas de un millar de oficinas.
Aunque en un principio contaba, aparte de RREEF, con dos grandes inversores internacionales interesados en la totalidad del paquete, la eventual retirada de alguno de ellos habría obligado a BBVA a reaccionar troceando el patrimonio en pequeños lotes para hacerlo más digerible a pequeños inversores y asi obligar a RREEF a forzar su precio.
De hecho, para algunos analistas, la venta de un paquete de 20 sucursales en la provincia de Cádiz a un inversor local al 6%, habría supuesto un baremo sobre el cual se mediría la oferta de cualquier interesado.
A principios del presente mes, ya BBVA vendió su sede de Barcelona, ubicada en la céntrica plaza Catalunya, al fondo alemán Deka, por unos 82 millones de euros.
Este fue el primer acuerdo del BBVA en Proyecto Árbol, por el que pretende obtener unas plusvalías de mas de mil millones, destinadas a financiar la construcción de su sede central en Las Tablas en Madrid, valorada en unos 700 millones de euros.
El éxito de la presente operación, impulsada con gran profesionalidad pero en medio de la conjunción de una crisis inmobiliaria y crediticia sin precedentes, se adivina, cuando menos, complicado.
¿Podrá el Proyecto Árbol de Francisco González hacer frente a la Operación Ladrillo de Emilio Botín?
Sin embargo, fuentes cercanas al BBVA niegan la concesión de la exclusividad a la entidad alemana y afirman que el proceso esta abierto a todas las ofertas.
Según ha podido confirmar El Confidencial, otro de los posibles interesados sería un grupo encabezado por Goldman Sachs que habría realizado una propuesta de perfil más financiero, a través de opciones cruzadas de compra y venta y que se habría encontrado con las objeciones del regulador.
Ni DB ni GS han querido comentar a las preguntas de este online.
La operación se baraja en el entorno de los 2000 millones de euros.
Los compradores pondrían sobre la mesa alrededor del 30% de fondos propios, sobre los que espera obtener un rendimiento entre un 15% y un 20%. El resto sería financiado por un sindicato que, en el caso de RREEF estaría liderado por el propio DB, el francés BNP y La Caixa, que se habría incorporado a última hora. El proceso de sindicación se estaría completando a lo largo de estas últimas semanas. Tras la venta, BBVA se quedaría como arrendatario en los inmuebles por un periodo de entre 25 y 40 años.
Troceo del patrimonio en pequeños lotes
¿Qué interés tendría la entidad alemana en participar en una operación como ésta? “Deutsche Bank llevaba cuatro años sin poner un duro en España, es de los que mejor han leído el panorama que se avecinaba y ha resistido hasta ahora la tentación.
Sin embargo, a estos niveles de rentabilidad las cosas empiezan a tener sentido por lo que, como disponen de liquidez, vuelven al mercado”, comentan fuentes del sector.
Aun así, dudan de que la operación finalmente se materialice si la oferta no cumple con las expectativas de retorno del BBVA. "Ambas entidades mantienen desde hace tiempo buenas relaciones, pero ninguna de ellas va a hacer nada que no deba", aseguran fuentes bancarias.
Al igual que la operación Brick (ladrillo) que en su día consiguió Emilio Botín, La de Francisco González, denominada de una manera mucho más verde, Proyecto Árbol, pone a la venta una treintena de edificios y mas de un millar de oficinas.
Aunque en un principio contaba, aparte de RREEF, con dos grandes inversores internacionales interesados en la totalidad del paquete, la eventual retirada de alguno de ellos habría obligado a BBVA a reaccionar troceando el patrimonio en pequeños lotes para hacerlo más digerible a pequeños inversores y asi obligar a RREEF a forzar su precio.
De hecho, para algunos analistas, la venta de un paquete de 20 sucursales en la provincia de Cádiz a un inversor local al 6%, habría supuesto un baremo sobre el cual se mediría la oferta de cualquier interesado.
A principios del presente mes, ya BBVA vendió su sede de Barcelona, ubicada en la céntrica plaza Catalunya, al fondo alemán Deka, por unos 82 millones de euros.
Este fue el primer acuerdo del BBVA en Proyecto Árbol, por el que pretende obtener unas plusvalías de mas de mil millones, destinadas a financiar la construcción de su sede central en Las Tablas en Madrid, valorada en unos 700 millones de euros.
El éxito de la presente operación, impulsada con gran profesionalidad pero en medio de la conjunción de una crisis inmobiliaria y crediticia sin precedentes, se adivina, cuando menos, complicado.
¿Podrá el Proyecto Árbol de Francisco González hacer frente a la Operación Ladrillo de Emilio Botín?
Anónimo
El cierre final de la financiación, no obstante, podría demorarse un poco más, debido a las dificultades que viven los mercados de crédito y las mayores precauciones de las entidades financiadoras.
A este respecto, Deutsche Bank trabaja con BNP en la financiación y Goldman Sachs se autofinanciaría la operación, aunque en los actuales momentos la obtención de financiación es más dificultosa que hace un año.
Según las fuentes consultadas, el primer pujante ha propuesto una financiación más tradicional y el segundo "una algo más sofisticada".
Ninguna de las propuestas ha sido vetada por la CNMV.
El precio final de la operación "rondaría" los 2.000 millones de euros inicialmente previstos, lo que reportará alrededor de 1.000 millones de plusvalías a BBVA.
No obstante, las fuentes consultadas descartan que se consiga alcanzar una cantidad mayor, como sí sucedió con la venta de inmuebles de Santander cerrada con la adquisición de la Ciudad Financiera en enero de 2008.
Los actuales vaivenes del mercado inmobiliario y los fondos vinculados a este tipo de activos no están influyendo en la transacción, señalan las mismas fuentes.
"Es una operación muy anticíclica, que sólo está teniendo como inconvenientes las dificultades propias de los mercados en la actualidad, pero que evoluciona y va a salir adelante", apuntan.
Uno de los factores que podría favorecer la transacción sería una bajada de tipos por parte del BCE, prevista para marzo, lo que elevaría las ganancias de BBVA.
Fuentes de BBVA no han realizado comentarios sobre la operación, aunque sí han confirmado que el proceso sigue abierto según lo previsto, sin que haya ninguna fecha concreta ni ningún plazo previsto para su culminación.
A este respecto, Deutsche Bank trabaja con BNP en la financiación y Goldman Sachs se autofinanciaría la operación, aunque en los actuales momentos la obtención de financiación es más dificultosa que hace un año.
Según las fuentes consultadas, el primer pujante ha propuesto una financiación más tradicional y el segundo "una algo más sofisticada".
Ninguna de las propuestas ha sido vetada por la CNMV.
El precio final de la operación "rondaría" los 2.000 millones de euros inicialmente previstos, lo que reportará alrededor de 1.000 millones de plusvalías a BBVA.
No obstante, las fuentes consultadas descartan que se consiga alcanzar una cantidad mayor, como sí sucedió con la venta de inmuebles de Santander cerrada con la adquisición de la Ciudad Financiera en enero de 2008.
Los actuales vaivenes del mercado inmobiliario y los fondos vinculados a este tipo de activos no están influyendo en la transacción, señalan las mismas fuentes.
"Es una operación muy anticíclica, que sólo está teniendo como inconvenientes las dificultades propias de los mercados en la actualidad, pero que evoluciona y va a salir adelante", apuntan.
Uno de los factores que podría favorecer la transacción sería una bajada de tipos por parte del BCE, prevista para marzo, lo que elevaría las ganancias de BBVA.
Fuentes de BBVA no han realizado comentarios sobre la operación, aunque sí han confirmado que el proceso sigue abierto según lo previsto, sin que haya ninguna fecha concreta ni ningún plazo previsto para su culminación.
Anónimo
El balance después de estos problemas no puede ser peor: uno de cada dos euros gestionados por los fondos inmobiliarios ha salido del sector. Estos productos, que llegaron a gestionar cerca de 9.000 millones de euros durante 2008, han visto como los partícipes ordenan reembolsar más de 4.500 millones de euros.
La mayor parte de estas salidas proceden de las solicitudes de reembolso de los clientes de Santander. Sólo durante dos semanas, entre el 1 y el 13 de febrero, los partícipes del Fondo Santander Banif Inmobiliario pidieron recuperar más de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del fondo.
Por este motivo, la gestora ha congelado las salidas durante dos años. En la anterior ventana de liquidez, que es la oportunidad de recuperar la inversión (hay una por trimestre), este fondo ya sufrió reembolsos netos de 500 millones de euros.
Ahora, con las dos semanas extra que ha dado Santander para que sus partícipes rezagados puedan dar también orden de reembolso estos números podrían incluso superar los 3.000 millones.
Un caso diferente
En lo referente a BBVA Propiedad, ha quedado con tan sólo un 5% de inversores reales entre sus partícipes. La gestora se anticipó a las solicitudes de reembolso dejando a todos los inversores que lo deseasen recuperar su dinero sin pagar peaje de salida y cubriendo sus posiciones con inversiones propias, que se tradujeron en un total de 1.600 millones de euros, como adelantó EXPANSIÓN. Gracias a esta medida los partícipes pudieron salir sin quedar atrapados.
Dos de los nueve productos inmobiliarios españoles ya han iniciado los trámites para ser liquidados: Habitat Patrimonio, de la empresa inmobiliaria; y Segurfondo Terciario, de Inverseguros. Además, BBVA comunicó a final de 2008 que iba a cerrar el BBVA Propiedad Global, un hedge fund con vocación inmobiliaria.
Los problemas podrían extenderse a otros fondos españoles. Así ocurrió el pasado octubre en Alemania, donde tras la congelación de un fondo inmobiliario los inversores se apresuraron a salir de otros productos, hasta que el 40% de los activos del mayor mercado europeo ha quedado paralizado.
De llegar esta situación, el Segurfondo Inversión, de Inverseguros, y el Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, tendrían complicado atender a los reembolsos ya que, según los últimos datos de la CNMV, cuentan con menos de un 2% de liquidez en cartera. Sabadell BSInmobiliario, de Banco Sabadell, parte con un nivel de tesorería similar al que disponía el Santander Banif Inmobiliario en septiembre de 2008, del 10% de su patrimonio.
Frente a los fondos de Caja Madrid e Inverseguros, los de Ahorro Corporación y Caixa Catalunya son los mejor posicionados para esquivar una avalancha de reembolsos, con niveles de liquidez del 26% y el 80%, respectivamente.
Origen de los problemas
La crisis de los fondos inmobiliarios surge por las necesidades de liquidez de sus partícipes, por encima de la crisis inmobiliaria. Estos vehículos corren el peligro de quedarse bloqueados ante el aumento de solicitudes de reembolso, ya que su cartera está principalmente compuesta por activos inmobiliarios de difícil venta. Por ello, es crucial el nivel de liquidez que tengan para capear el temporal.
Al contrario de lo que piensan muchos inversores, estos fondos no compran y venden inmuebles. Los adquieren y explotan a través de las rentas de los inquilinos. De esta forma, ganan con la apreciación del valor de los inmuebles y la generación de caja que aporta el alquiler.
Sin embargo, la crisis también ha afectado a las valoraciones. Recientemente, Santander tasó de nuevo el 50% de los activos de su fondo inmobiliario por lo que su valoración sufrió un retroceso del 4,21%.
Esplendor y ocaso de los productos de inmuebles
Los fondos inmobiliarios han sido un perfecto aliado de los inversores durante los últimos años. Este tipo de producto han permitido a los partícipes beneficiarse del boom inmobiliario bajo la seguridad de la estructura de los fondos de inversión. Tanto, que el año pasado más de 150.000 partícipes habían depositado su dinero en esta categoría, cuyo patrimonio en España rondó los 9.000 millones de euros.
Los fondos de Santander y BBVA han sido durante los últimos años los estandartes del sector, con más del 60% del patrimonio y de los partícipes del sector. Los inversores encontraron en los fondos inmobiliarios, un interesante activo alternativo, con claras ventajas en la capacidad de generar retornos positivos con una baja volatilidad y con una liquidez aparentemente atractiva. Por ejemplo, el Santander Banif Inmobiliario registra una subida del 137% desde su creación en 1995, un 7% anualizado, cerrando muy pocos meses en negativo.
Sin embargo, las necesidades de liquidez de los inversores y el fuerte desapalancamiento de los últimos meses ha hecho que cada vez más gestoras mundiales anuncien restricciones de liquidez en sus fondos. Hasta ahora, la situación no había llegado a España. Pero los expertos sabían que era cuestión de tiempo.
De esta forma, todo apunta a que un sector que ha mostrado grandes rentabilidades durante los últimos diez años tiene sus días contados ante la crisis de liquidez de los mercados. De momento, dos de los nueve productos inmobiliarios españoles están en vías de liquidación y otros dos, los gestionados por Santander y BBVA han recibido solicitudes de reembolso masivas.
La mayor parte de estas salidas proceden de las solicitudes de reembolso de los clientes de Santander. Sólo durante dos semanas, entre el 1 y el 13 de febrero, los partícipes del Fondo Santander Banif Inmobiliario pidieron recuperar más de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del fondo.
Por este motivo, la gestora ha congelado las salidas durante dos años. En la anterior ventana de liquidez, que es la oportunidad de recuperar la inversión (hay una por trimestre), este fondo ya sufrió reembolsos netos de 500 millones de euros.
Ahora, con las dos semanas extra que ha dado Santander para que sus partícipes rezagados puedan dar también orden de reembolso estos números podrían incluso superar los 3.000 millones.
Un caso diferente
En lo referente a BBVA Propiedad, ha quedado con tan sólo un 5% de inversores reales entre sus partícipes. La gestora se anticipó a las solicitudes de reembolso dejando a todos los inversores que lo deseasen recuperar su dinero sin pagar peaje de salida y cubriendo sus posiciones con inversiones propias, que se tradujeron en un total de 1.600 millones de euros, como adelantó EXPANSIÓN. Gracias a esta medida los partícipes pudieron salir sin quedar atrapados.
Dos de los nueve productos inmobiliarios españoles ya han iniciado los trámites para ser liquidados: Habitat Patrimonio, de la empresa inmobiliaria; y Segurfondo Terciario, de Inverseguros. Además, BBVA comunicó a final de 2008 que iba a cerrar el BBVA Propiedad Global, un hedge fund con vocación inmobiliaria.
Los problemas podrían extenderse a otros fondos españoles. Así ocurrió el pasado octubre en Alemania, donde tras la congelación de un fondo inmobiliario los inversores se apresuraron a salir de otros productos, hasta que el 40% de los activos del mayor mercado europeo ha quedado paralizado.
De llegar esta situación, el Segurfondo Inversión, de Inverseguros, y el Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, tendrían complicado atender a los reembolsos ya que, según los últimos datos de la CNMV, cuentan con menos de un 2% de liquidez en cartera. Sabadell BSInmobiliario, de Banco Sabadell, parte con un nivel de tesorería similar al que disponía el Santander Banif Inmobiliario en septiembre de 2008, del 10% de su patrimonio.
Frente a los fondos de Caja Madrid e Inverseguros, los de Ahorro Corporación y Caixa Catalunya son los mejor posicionados para esquivar una avalancha de reembolsos, con niveles de liquidez del 26% y el 80%, respectivamente.
Origen de los problemas
La crisis de los fondos inmobiliarios surge por las necesidades de liquidez de sus partícipes, por encima de la crisis inmobiliaria. Estos vehículos corren el peligro de quedarse bloqueados ante el aumento de solicitudes de reembolso, ya que su cartera está principalmente compuesta por activos inmobiliarios de difícil venta. Por ello, es crucial el nivel de liquidez que tengan para capear el temporal.
Al contrario de lo que piensan muchos inversores, estos fondos no compran y venden inmuebles. Los adquieren y explotan a través de las rentas de los inquilinos. De esta forma, ganan con la apreciación del valor de los inmuebles y la generación de caja que aporta el alquiler.
Sin embargo, la crisis también ha afectado a las valoraciones. Recientemente, Santander tasó de nuevo el 50% de los activos de su fondo inmobiliario por lo que su valoración sufrió un retroceso del 4,21%.
Esplendor y ocaso de los productos de inmuebles
Los fondos inmobiliarios han sido un perfecto aliado de los inversores durante los últimos años. Este tipo de producto han permitido a los partícipes beneficiarse del boom inmobiliario bajo la seguridad de la estructura de los fondos de inversión. Tanto, que el año pasado más de 150.000 partícipes habían depositado su dinero en esta categoría, cuyo patrimonio en España rondó los 9.000 millones de euros.
Los fondos de Santander y BBVA han sido durante los últimos años los estandartes del sector, con más del 60% del patrimonio y de los partícipes del sector. Los inversores encontraron en los fondos inmobiliarios, un interesante activo alternativo, con claras ventajas en la capacidad de generar retornos positivos con una baja volatilidad y con una liquidez aparentemente atractiva. Por ejemplo, el Santander Banif Inmobiliario registra una subida del 137% desde su creación en 1995, un 7% anualizado, cerrando muy pocos meses en negativo.
Sin embargo, las necesidades de liquidez de los inversores y el fuerte desapalancamiento de los últimos meses ha hecho que cada vez más gestoras mundiales anuncien restricciones de liquidez en sus fondos. Hasta ahora, la situación no había llegado a España. Pero los expertos sabían que era cuestión de tiempo.
De esta forma, todo apunta a que un sector que ha mostrado grandes rentabilidades durante los últimos diez años tiene sus días contados ante la crisis de liquidez de los mercados. De momento, dos de los nueve productos inmobiliarios españoles están en vías de liquidación y otros dos, los gestionados por Santander y BBVA han recibido solicitudes de reembolso masivas.
Anónimo
La comisión de gestión de Santander Banif Inmobiliario es del 3% sobre el patrimonio del fondo, igual que la de BBVA Propiedad o la de Sabadell BS Inmobiliario, los dos fondos que le siguen por tamaño. Sin embargo, los dos últimos no cobran comisión de depositaría mientras que el del grupo con sede en Cantabria aplica un 0,4%.
Por su parte, Segurfondo Inversión, de Inverserguros, cobra un 1,45% por la gestión y un 0,15% de depositario.
El resultado es que Santander Banif Inmobiliario, con un patrimonio medio en 2008 de 3.725 millones de euros y que a 31 de diciembre suponía el 45% del total del sector, ingresó en 2008 un total de 112 millones en concepto de comisión de gestión y otros 15 por depositaría.
La cifra supone más de la tercera parte de los 326 millones que como mínimo el grupo que preside Emilio Botín se ha comprometido a devolver a los inversores en dos plazos durante los tres próximos meses.
El grupo que preside Emilio Botín tiene que devolver el 10% del patrimonio del fondo con el valor liquidativo de 28 de febrero.
Es decir, una vez que se haya recogido la nueva valoración de activos del fondo, que no se hará pública hasta la primera semana de marzo, ya pasado el plazo que tienen los inversores para realizar las peticiones de reembolsos y que termina este viernes día 27.
El 9 de mayo, fecha del segundo plazo de pago, Santander Banif Inmobiliario deberá disponer de al menos esos 326 millones -la décima parte de los 3.260 millones de euros de patrimonio a 31 de enero- para hacer frente a sus obligaciones de pago.
Con la caja en los huesos -apenas contaba con cinco millones de euros al cierre del año pasado tras hacer frente a la ventana de liquidez de octubre-, deberá endeudarse al máximo y afinar en la venta de activos en estos poco menos de tres meses.
Para empezar, el grupo acaba de desprenderse de un primer edificio en Madrid por 24 millones de euros y pro debajo del valor de tasación.
Pingüe negocio
Lo cierto es que, con las comisiones más altas entre los mayores productos inmobiliarios españoles, Santander ha hecho un pingüe negocio durante los muchos años en los que el fondo ha aprovechado el boom inmobiliario.
Constituido en 1994, Santander Banif Inmobiliario es el fondo más antiguo del mercado español. A 31 de diciembre de 2008 acumulaba unas rentabilidades media del 1,37% a un año, del 4,64% a tres años de 5,26% a cinco años y del 6,40% a 10 años.
Los números rojos han llegado en enero, cuando el primer impacto de la retasación de activos ha significado un recorte del 4,21% en la rentalidad del fondo. Provocando el ataque de pánico que ha obligado a Santander a cerrar el fondo -quien no venda ahora no podrá hacerlo hasta el 1 de marzo de 2011- durante dos años. Tras tomar esta decisión, la gestora del fondo Santander Real Estate ha comunicado que rebaja sus comisión de gestión hasta el 0,75% y la de depositario hsta el 0,1%.
Por su parte, Segurfondo Inversión, de Inverserguros, cobra un 1,45% por la gestión y un 0,15% de depositario.
El resultado es que Santander Banif Inmobiliario, con un patrimonio medio en 2008 de 3.725 millones de euros y que a 31 de diciembre suponía el 45% del total del sector, ingresó en 2008 un total de 112 millones en concepto de comisión de gestión y otros 15 por depositaría.
La cifra supone más de la tercera parte de los 326 millones que como mínimo el grupo que preside Emilio Botín se ha comprometido a devolver a los inversores en dos plazos durante los tres próximos meses.
El grupo que preside Emilio Botín tiene que devolver el 10% del patrimonio del fondo con el valor liquidativo de 28 de febrero.
Es decir, una vez que se haya recogido la nueva valoración de activos del fondo, que no se hará pública hasta la primera semana de marzo, ya pasado el plazo que tienen los inversores para realizar las peticiones de reembolsos y que termina este viernes día 27.
El 9 de mayo, fecha del segundo plazo de pago, Santander Banif Inmobiliario deberá disponer de al menos esos 326 millones -la décima parte de los 3.260 millones de euros de patrimonio a 31 de enero- para hacer frente a sus obligaciones de pago.
Con la caja en los huesos -apenas contaba con cinco millones de euros al cierre del año pasado tras hacer frente a la ventana de liquidez de octubre-, deberá endeudarse al máximo y afinar en la venta de activos en estos poco menos de tres meses.
Para empezar, el grupo acaba de desprenderse de un primer edificio en Madrid por 24 millones de euros y pro debajo del valor de tasación.
Pingüe negocio
Lo cierto es que, con las comisiones más altas entre los mayores productos inmobiliarios españoles, Santander ha hecho un pingüe negocio durante los muchos años en los que el fondo ha aprovechado el boom inmobiliario.
Constituido en 1994, Santander Banif Inmobiliario es el fondo más antiguo del mercado español. A 31 de diciembre de 2008 acumulaba unas rentabilidades media del 1,37% a un año, del 4,64% a tres años de 5,26% a cinco años y del 6,40% a 10 años.
Los números rojos han llegado en enero, cuando el primer impacto de la retasación de activos ha significado un recorte del 4,21% en la rentalidad del fondo. Provocando el ataque de pánico que ha obligado a Santander a cerrar el fondo -quien no venda ahora no podrá hacerlo hasta el 1 de marzo de 2011- durante dos años. Tras tomar esta decisión, la gestora del fondo Santander Real Estate ha comunicado que rebaja sus comisión de gestión hasta el 0,75% y la de depositario hsta el 0,1%.
Anónimo
La congelación de los reembolsos del fondo Santander Banif Inmobiliario ha desatado un nuevo foco de iras entre los clientes de Santander. Los partícipes de este producto ya estudian medidas legales para recuperar su dinero antes de los dos años marcados por el banco. Se quejan de "información privilegiada", "medidas irregulares" por la tasación de extraordinaria anunciada en el pasado mes de diciembre, y en algunos casos hablan incluso de "corralito". Aquí van cinco razones por las que Santander debería cubrir las posiciones de los partícipes de su fondo inmobiliario:
1. Porque lo hizo con Lehman Brothers y Madoff. En ambos casos, Santander optó por cubrir las pérdidas de sus inversores afectados. En el primer caso con una emisión de bonos de su filial británica Abbey y las famosas acciones preferentes, con las que previamente convino compensar a sus clientes pillados por el estafador norteamericano. No son grandes soluciones para sus inversores, pero con estas medidas Santander ha recuperado parte de la credibilidad perdida y se ha asegurado la permanencia de muchos clientes en el banco.
2. Porque en el caso del fondo Santander Banif Inmobiliario, la entidad dejaría mucho mejor sabor de boca a sus clientes que con Madoff y Lehman. No hay duda de que la entidad tiene gran parte de razón. Los fondos inmobiliarios no tienen nada que ver con la venta de productos estructurados ligados a Lehman Brothers ni con que su filial de hedge fund delegase su gestión al mayor estafador financiero de la historia. Aquí se han vendido fondos que han ido muy bien durante el boom inmobiliario, pero que ante la crisis económica y de liquidez han demostrado tener problemas en su propia raíz. En este caso sería más culpable la CNMV que ninguna de las gestoras que distribuyó productos inmobiliarios en España.
3. Porque lo ha hecho su competidor más directo, BBVA. Santander no tiene forma de justificar que no vaya a proporcionar liquidez a sus inversores cuando ya lo ha hecho la entidad presidida por FG (también va camino de cubrir las salidas Banco Sabadell). BBVA se ha anticipado a su rival en este terreno. Primero, subiendo la inversión mínima en inmobiliarios en 2007, para que no entrasen pequeños inversores en unos productos que, como se ha demostrado, no eran aptos para ellos. Segundo, anunciando que dejaría salir a sus partícipes sin pagar comisión de reembolso antes de que estallase la crisis de los inmobiliarios en España. Y tercero, cubriendo las salidas de estos ahorradores con inversiones propias para no dejarles atrapados como ha hecho Santander. En un momento en el que la gestora de BBVA ha superado a la de Santander en patrimonio por primera vez desde la época de Argentaria, a la entidad de Emilio Botín no le conviene dar esta mala imagen.
4. Porque no le supondrían grandes pérdidas. Todo lo que Santander tendría que hacer es meter su propio dinero que iría recuperando progresivamente durante los próximos dos años, como declaró a la CNMV. La única pérdida para el banco sería la derivada de la caída del precio de los inmuebles. Si BBVA invirtió 1.600 millones que recuperará dentro de dos años o se plantea Banco Sabadell hacerlo con más de 1.000 millones, ¿por qué no va a poder Santander cubrir entre 2.600 y 3.200 millones? Además, no sería poner dinero en saco roto como en el caso de Madoff o Lehman, sino en inmuebles de reconocido valor.
5. Porque evitaría un daño reputacional. A pesar de ser el último, este punto debería ser el más importante para Santander, como lo ha demostrado durante los últimos meses cubriendo pérdidas con tal de no verse salpicado por la estafa de Madoff y la quiebra de Lehman. En un momento como el actual de la banca, la imagen es más importante que nunca, ya que los clientes se aferrarán a las entidades que más confianza les transmitan. Por ello, Santander no puede permitirse más deslices.
Dicho esto, vaya por delante que Santander puede aferrarse a que todo lo que ha hecho es bajo la legalidad española y con el amparo de la CNMV. Veremos si, a pesar de ello, decide cambiar de estrategia y resarcir a sus clientes.
Tiempo al tiempo.
1. Porque lo hizo con Lehman Brothers y Madoff. En ambos casos, Santander optó por cubrir las pérdidas de sus inversores afectados. En el primer caso con una emisión de bonos de su filial británica Abbey y las famosas acciones preferentes, con las que previamente convino compensar a sus clientes pillados por el estafador norteamericano. No son grandes soluciones para sus inversores, pero con estas medidas Santander ha recuperado parte de la credibilidad perdida y se ha asegurado la permanencia de muchos clientes en el banco.
2. Porque en el caso del fondo Santander Banif Inmobiliario, la entidad dejaría mucho mejor sabor de boca a sus clientes que con Madoff y Lehman. No hay duda de que la entidad tiene gran parte de razón. Los fondos inmobiliarios no tienen nada que ver con la venta de productos estructurados ligados a Lehman Brothers ni con que su filial de hedge fund delegase su gestión al mayor estafador financiero de la historia. Aquí se han vendido fondos que han ido muy bien durante el boom inmobiliario, pero que ante la crisis económica y de liquidez han demostrado tener problemas en su propia raíz. En este caso sería más culpable la CNMV que ninguna de las gestoras que distribuyó productos inmobiliarios en España.
3. Porque lo ha hecho su competidor más directo, BBVA. Santander no tiene forma de justificar que no vaya a proporcionar liquidez a sus inversores cuando ya lo ha hecho la entidad presidida por FG (también va camino de cubrir las salidas Banco Sabadell). BBVA se ha anticipado a su rival en este terreno. Primero, subiendo la inversión mínima en inmobiliarios en 2007, para que no entrasen pequeños inversores en unos productos que, como se ha demostrado, no eran aptos para ellos. Segundo, anunciando que dejaría salir a sus partícipes sin pagar comisión de reembolso antes de que estallase la crisis de los inmobiliarios en España. Y tercero, cubriendo las salidas de estos ahorradores con inversiones propias para no dejarles atrapados como ha hecho Santander. En un momento en el que la gestora de BBVA ha superado a la de Santander en patrimonio por primera vez desde la época de Argentaria, a la entidad de Emilio Botín no le conviene dar esta mala imagen.
4. Porque no le supondrían grandes pérdidas. Todo lo que Santander tendría que hacer es meter su propio dinero que iría recuperando progresivamente durante los próximos dos años, como declaró a la CNMV. La única pérdida para el banco sería la derivada de la caída del precio de los inmuebles. Si BBVA invirtió 1.600 millones que recuperará dentro de dos años o se plantea Banco Sabadell hacerlo con más de 1.000 millones, ¿por qué no va a poder Santander cubrir entre 2.600 y 3.200 millones? Además, no sería poner dinero en saco roto como en el caso de Madoff o Lehman, sino en inmuebles de reconocido valor.
5. Porque evitaría un daño reputacional. A pesar de ser el último, este punto debería ser el más importante para Santander, como lo ha demostrado durante los últimos meses cubriendo pérdidas con tal de no verse salpicado por la estafa de Madoff y la quiebra de Lehman. En un momento como el actual de la banca, la imagen es más importante que nunca, ya que los clientes se aferrarán a las entidades que más confianza les transmitan. Por ello, Santander no puede permitirse más deslices.
Dicho esto, vaya por delante que Santander puede aferrarse a que todo lo que ha hecho es bajo la legalidad española y con el amparo de la CNMV. Veremos si, a pesar de ello, decide cambiar de estrategia y resarcir a sus clientes.
Tiempo al tiempo.
Anónimo
El fondo inmobiliario está dispuesto a acelerar el proceso de desinversiones anunciado a raíz de la cancelación de los reembolsos. En la misma semana en la que anunció estas medidas, ejecutó ya su primera venta, unos inmuebles de oficinas de Madrid, situado en el Paseo de la Castellana número 13.
Esta operación se cerró por un precio de 23 millones de euros, un 16% por encima del precio de adquisición en 1999, pero un 17% por debajo de su precio de tasación.
Aún a riesgo de lograr precios inferiores a los de tasación, Banif Inmobiliario ha decidido poner a la venta su principal activo, según publica Reuters citando a dos fuentes conocedoras de la situación. En la última valoración, la del pasado mes de diciembre, el centro comercial Plenilunio estaba valorado en 319 millones de euros.
En el ránking de los activos más valisos de Banif Inmobiliario, y por detrás del centro comercial madrileño, se sitúan el inmueble de viviendas de Las Tablas, en Madrid (150 millones) y el de oficinas Cerro Gamos Pozuelo (120 millones.
Santander Banif Inmobiliario está obligado a desprenderse del resto de activos durante los dos próximos años, después de acordar la congelación de los reembolsos ante las peticiones masivas de salida de sus clientes. Los partícipes de este producto dieron orden de reembolsar el 80% del fondo, 2.600 millones de euros, durante las últimas semanas.
Para dar solución a esta situación, Santander se ha comprometido a llevar a cabo "un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de realizarlos en el menor plazo posible que sea compatible con la mayor diligencia y el interés de los partícipes", según comunicó la gestora a la CNMV.
En el caso de que transcurridos dos años, el 1 de marzo de 2011, Santander no haya sido capaz de atender todos los reembolsos, la gestora iniciará la liquidación del fondo.
Esta operación se cerró por un precio de 23 millones de euros, un 16% por encima del precio de adquisición en 1999, pero un 17% por debajo de su precio de tasación.
Aún a riesgo de lograr precios inferiores a los de tasación, Banif Inmobiliario ha decidido poner a la venta su principal activo, según publica Reuters citando a dos fuentes conocedoras de la situación. En la última valoración, la del pasado mes de diciembre, el centro comercial Plenilunio estaba valorado en 319 millones de euros.
En el ránking de los activos más valisos de Banif Inmobiliario, y por detrás del centro comercial madrileño, se sitúan el inmueble de viviendas de Las Tablas, en Madrid (150 millones) y el de oficinas Cerro Gamos Pozuelo (120 millones.
Santander Banif Inmobiliario está obligado a desprenderse del resto de activos durante los dos próximos años, después de acordar la congelación de los reembolsos ante las peticiones masivas de salida de sus clientes. Los partícipes de este producto dieron orden de reembolsar el 80% del fondo, 2.600 millones de euros, durante las últimas semanas.
Para dar solución a esta situación, Santander se ha comprometido a llevar a cabo "un programa ordenado de enajenación de activos, con el objetivo de realizarlos en el menor plazo posible que sea compatible con la mayor diligencia y el interés de los partícipes", según comunicó la gestora a la CNMV.
En el caso de que transcurridos dos años, el 1 de marzo de 2011, Santander no haya sido capaz de atender todos los reembolsos, la gestora iniciará la liquidación del fondo.
Anónimo
En sus llamadas telefónicas, los expertos de Banif advirtieron principalmente de la pérdida patrimonial que iba a suponer la retasación que estaba realizando la gestora. Pero no avisaron, según los afectados con los que se ha puesto en contacto EXPANSIÓN, de la posibilidad de que el fondo se bloquease ante una salida masiva de inversores.
Los consejos de los expertos patrimoniales de Santander llegaron a pesar de que el fondo tenía apenas 5 millones de euros en tesorería, un 0,15% de su patrimonio, cuando este tipo de productos detalla en su folleto que “mantendrán un coeficiente de liquidez mínimo del 10%”. Este porcentaje cayó en gran medida en noviembre de 2008, cuando el Santander Banif Inmobiliario sufrió salidas netas de 500 millones de euros.
El hecho de que los expertos de Santander aconsejasen activamente salir del fondo es una de las principales quejas de los partícipes bloqueados en el producto de Santander, que consideran que la entidad era consciente en todo momento de la situación y no advirtió de ello. “Provocaron la estampida sin avisar que nuestro dinero podía quedar bloqueado”, señala uno de los partícipes.
Junto con las recomendaciones de los asesores de Santander, el factor que más pesó fue la carta que la gestora envió a sus partícipes en diciembre de 2008 informando de la retasación de activos que iba a realizar en el Santander Banif Inmobiliario.
Esta carta creó un clima negativo entre los clientes del fondo que alimentó en gran medida los reembolsos registrados en febrero, de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del producto, y que forzó el bloqueo del fondo durante dos años.
Los partícipes afectados crean una plataforma
Los partícipes españoles descontentos con el funcionamiento de su fondo de inversión ya cuentan con la primera plataforma para la defensa de sus intereses.
El despacho de abogados Moreno-Luque ha sido el creador de esta organización llamada Activa, asociación para la protección de partícipes de fondos de inversión y de los accionistas de sociedades de inversión. Esta asociación ha creado un comité especial de afectados por el fondo Santander Banif Inmobiliario, de Santander Real Estate.
Los consejos de los expertos patrimoniales de Santander llegaron a pesar de que el fondo tenía apenas 5 millones de euros en tesorería, un 0,15% de su patrimonio, cuando este tipo de productos detalla en su folleto que “mantendrán un coeficiente de liquidez mínimo del 10%”. Este porcentaje cayó en gran medida en noviembre de 2008, cuando el Santander Banif Inmobiliario sufrió salidas netas de 500 millones de euros.
El hecho de que los expertos de Santander aconsejasen activamente salir del fondo es una de las principales quejas de los partícipes bloqueados en el producto de Santander, que consideran que la entidad era consciente en todo momento de la situación y no advirtió de ello. “Provocaron la estampida sin avisar que nuestro dinero podía quedar bloqueado”, señala uno de los partícipes.
Junto con las recomendaciones de los asesores de Santander, el factor que más pesó fue la carta que la gestora envió a sus partícipes en diciembre de 2008 informando de la retasación de activos que iba a realizar en el Santander Banif Inmobiliario.
Esta carta creó un clima negativo entre los clientes del fondo que alimentó en gran medida los reembolsos registrados en febrero, de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del producto, y que forzó el bloqueo del fondo durante dos años.
Los partícipes afectados crean una plataforma
Los partícipes españoles descontentos con el funcionamiento de su fondo de inversión ya cuentan con la primera plataforma para la defensa de sus intereses.
El despacho de abogados Moreno-Luque ha sido el creador de esta organización llamada Activa, asociación para la protección de partícipes de fondos de inversión y de los accionistas de sociedades de inversión. Esta asociación ha creado un comité especial de afectados por el fondo Santander Banif Inmobiliario, de Santander Real Estate.
Anónimo
Todos los factores se suman en su contra: falta de demanda; crisis inmobiliaria; falta de timing a la hora de adquirir este centro comercial; y la necesidad imperiosa de Santander de vender activos. En definitiva, un cóctel de condicionantes negativos que pueden echar muy abajo el precio de venta.
Santander Real Estate adquirió Plenilunio a Riofisa por 275 millones de euros en 2006, en plena burbuja inmobiliaria.
Según el último folleto del Santander Banif Inmobiliario, el centro comercial estaría valorado en cerca de 320 millones de euros. Sin embargo, esta cifra no tiene en cuenta la retasación que Santander está concluyendo para los activos del fondo. Las estimaciones de los expertos apuntan a que el valor de la cartera de este vehículo inmobiliario caerá en torno a un 10% a final de mes. Por lo que Plenilunio rondaría un valor de 290 millones de euros según estos parámetos.
Además, hay que tener en cuenta que la falta de demanda en el mercado inmobiliario está forzando a los vendedores a cerrar las operaciones con descuento sobre el precio inicial.
Sin ir más lejos, la semana pasada Santander zanjó la primera venta de inmuebles (se desprendió de un edificio de oficinas madrileño) de su fondo inmobiliario con una rebaja sobre el nuevo precio de tasación del 17%.
Todo esto son malas noticias para los partícipes del Santander Banif Inmobiliario, que sólo con esta inversión registrarán fuertes minusvalías. De ser igual el resto de operaciones, los inversores de este fondo recuperarían mucho menos dinero del previsto. Se avecinan malos tiempos para Santander y sus partícipes.
Santander Real Estate adquirió Plenilunio a Riofisa por 275 millones de euros en 2006, en plena burbuja inmobiliaria.
Según el último folleto del Santander Banif Inmobiliario, el centro comercial estaría valorado en cerca de 320 millones de euros. Sin embargo, esta cifra no tiene en cuenta la retasación que Santander está concluyendo para los activos del fondo. Las estimaciones de los expertos apuntan a que el valor de la cartera de este vehículo inmobiliario caerá en torno a un 10% a final de mes. Por lo que Plenilunio rondaría un valor de 290 millones de euros según estos parámetos.
Además, hay que tener en cuenta que la falta de demanda en el mercado inmobiliario está forzando a los vendedores a cerrar las operaciones con descuento sobre el precio inicial.
Sin ir más lejos, la semana pasada Santander zanjó la primera venta de inmuebles (se desprendió de un edificio de oficinas madrileño) de su fondo inmobiliario con una rebaja sobre el nuevo precio de tasación del 17%.
Todo esto son malas noticias para los partícipes del Santander Banif Inmobiliario, que sólo con esta inversión registrarán fuertes minusvalías. De ser igual el resto de operaciones, los inversores de este fondo recuperarían mucho menos dinero del previsto. Se avecinan malos tiempos para Santander y sus partícipes.
Anónimo
Los afectados reunidos alrededor de afectados banif inmobiliario blogspot.com aseguran en un borrador del escrito que prevén remitir a la CNMV que esta venta -la primera tras el cierre del fondo, realizada a 4.311 euros el metro cuadrado- no ha supuesto plusvalía alguna para el fondo y que la pérdida es de 2,6 millones de euros si se tiene en cuenta la subida del índices de precios al consumo desde la fecha de adquisición del inmueble, en 1999, hasta este mes de febrero. Los damnificados por el cierre del fondo aseguran en su escrito al supervisor bursátil que la pérdida es de 9,4 millones respecto al valor de tasación y de 25,9 respecto al valor real.
El argumento que en todo momento sostiene el escrito es que Santander Real Estate, gestora del fondo, está poniendo en grave peligro el equilibrio patrimonial del fondo y las inversiones de sus partícipes. Por lo tanto, pide a la CNMV la intervención de la gestora y la entrada de los partícipes en los órganos de gestión del fondo. Los afectados piden que se pare el proceso de venta de inmuebles del fondo y temen que Santander caiga en la tentación de tirar los precios de los activos, ya que no pertenecen al banco, sino al fondo. En definitiva, se amparan es que va contra el derecho de la propiedad que la sociedad gestora disponga libremente de unos bienes que no le pertenecen y que pueda hacerlo contra los intereses de los legítimos propietarios.
El grupo de afectados solicita la intervención directa de la CNMV en determinados aspectos para investigar tanto valores liquidativos del fondo como el nombre de quienes salieron del fondo antes del anuncio de que iba a ser tasado de forma extraordinaria. Concretamente, los inversores solicitan la documentación sobre la que han calculado los valores liquidativos del fondo a 31 de diciembre de 2007, a 31 de octubre de 2008 -a esa fecha vendieron los inversores en la última ventana de liquidez del fondo-, a 31 de diciembre de 2008 y en enero y febrero de este año.
También requieren información sobre qué partícipes reembolsaron sus participaciones en octubre y cuál es su relación con Banif -depositario del fondo- o su matriz Banco Santander o Banesto. También quieren conocer qué personas han intervenido en la venta de Castellana 13.
Mientras, el despacho Moreno Luque, que representa a algo más de 200 afectados, ultima el envío de un escrito de corte similar a la CNMV. El bufete va a exigir que el supervisor controle el proceso de desinversiones del grupo para que no se produzcan ventas con la de Castellana 13 y que no se queden en el camino alrededor de 1.000 millones de euros. Una vez creada la asociación -denominada Activa- el escrito solicitará que se revoque la autorización concedida a Santander para gestionar el f ondo inmobiliario
Diez días de revuelo
El pasado 16 de febrero, Santander comunicó a la CNMV la decisión de congelar durante dos años los reembolsos del mayor fondo inmobiliario español después de que sus partícipes solicitaran el reembolso de un 80% del capita. Esta huida masiva se produce después de que el grupo que preside Emilio Botín anunciara la retasación a la baja del fondo para adecuar su valor a la situación del mercado inmobiliario nacional.
El fondo da cabida a más de 51.000 inversores que suponen más de la tercera parte de los partícipes de fondos inmobiliarios que se comercializan en España. Cuenta con un patrimonio de 3.265 millones de euros. Santander se ha comprometido a devolver a sus partícipes el 10% del patrimonio del fondo. Es decir, al menos 326 millones en los tres próximos meses, cifra que prodría reducirse ya que las ventas se realizarán con el nuevo valor liquidativo del fondo a 28 de febrero. Es decir, una vez que se haya recogido la nueva valoración de activos del fondo, que no se hará pública hasta la primera semana de marzo, ya pasado el plazo que tienen los inversores para realizar las peticiones de reembolsos y que termina este viernes día 27.
Con la caja baja mínimos -Santander Banif Inmobiliario apenas contaba con cinco millones de euros de tesorería al cierre del año pasado tras hacer frente a la ventana de liquidez de octubre-, deberá endeudarse al máximo y afinar en la venta de activos en estos poco menos de tres meses.
El argumento que en todo momento sostiene el escrito es que Santander Real Estate, gestora del fondo, está poniendo en grave peligro el equilibrio patrimonial del fondo y las inversiones de sus partícipes. Por lo tanto, pide a la CNMV la intervención de la gestora y la entrada de los partícipes en los órganos de gestión del fondo. Los afectados piden que se pare el proceso de venta de inmuebles del fondo y temen que Santander caiga en la tentación de tirar los precios de los activos, ya que no pertenecen al banco, sino al fondo. En definitiva, se amparan es que va contra el derecho de la propiedad que la sociedad gestora disponga libremente de unos bienes que no le pertenecen y que pueda hacerlo contra los intereses de los legítimos propietarios.
El grupo de afectados solicita la intervención directa de la CNMV en determinados aspectos para investigar tanto valores liquidativos del fondo como el nombre de quienes salieron del fondo antes del anuncio de que iba a ser tasado de forma extraordinaria. Concretamente, los inversores solicitan la documentación sobre la que han calculado los valores liquidativos del fondo a 31 de diciembre de 2007, a 31 de octubre de 2008 -a esa fecha vendieron los inversores en la última ventana de liquidez del fondo-, a 31 de diciembre de 2008 y en enero y febrero de este año.
También requieren información sobre qué partícipes reembolsaron sus participaciones en octubre y cuál es su relación con Banif -depositario del fondo- o su matriz Banco Santander o Banesto. También quieren conocer qué personas han intervenido en la venta de Castellana 13.
Mientras, el despacho Moreno Luque, que representa a algo más de 200 afectados, ultima el envío de un escrito de corte similar a la CNMV. El bufete va a exigir que el supervisor controle el proceso de desinversiones del grupo para que no se produzcan ventas con la de Castellana 13 y que no se queden en el camino alrededor de 1.000 millones de euros. Una vez creada la asociación -denominada Activa- el escrito solicitará que se revoque la autorización concedida a Santander para gestionar el f ondo inmobiliario
Diez días de revuelo
El pasado 16 de febrero, Santander comunicó a la CNMV la decisión de congelar durante dos años los reembolsos del mayor fondo inmobiliario español después de que sus partícipes solicitaran el reembolso de un 80% del capita. Esta huida masiva se produce después de que el grupo que preside Emilio Botín anunciara la retasación a la baja del fondo para adecuar su valor a la situación del mercado inmobiliario nacional.
El fondo da cabida a más de 51.000 inversores que suponen más de la tercera parte de los partícipes de fondos inmobiliarios que se comercializan en España. Cuenta con un patrimonio de 3.265 millones de euros. Santander se ha comprometido a devolver a sus partícipes el 10% del patrimonio del fondo. Es decir, al menos 326 millones en los tres próximos meses, cifra que prodría reducirse ya que las ventas se realizarán con el nuevo valor liquidativo del fondo a 28 de febrero. Es decir, una vez que se haya recogido la nueva valoración de activos del fondo, que no se hará pública hasta la primera semana de marzo, ya pasado el plazo que tienen los inversores para realizar las peticiones de reembolsos y que termina este viernes día 27.
Con la caja baja mínimos -Santander Banif Inmobiliario apenas contaba con cinco millones de euros de tesorería al cierre del año pasado tras hacer frente a la ventana de liquidez de octubre-, deberá endeudarse al máximo y afinar en la venta de activos en estos poco menos de tres meses.
Anónimo
En 2007, Colonial, Metrovacesa, Martinsa Fadesa, Reyal Urbis, Afirma, Parquesol, Renta Corporación, Testa, Realia, Urbas, Aisa y Sotogrande aún sumaron un beneficio de 1.450 millones de euros, lo que muestra de la factura que ha dejado la crisis inmobiliaria entre las firmas del parqué. Según avanzan los expertos de forma unánime, el ejercicio 2009 se presenta, en el mejor de los casos, similar a 2008.
La última inmobiliaria en presentar los resultados del pasado año, Martinsa Fadesa, anunció ayer unas pérdidas de 2.471 millones de euros en 2008, frente a un beneficio de 60 millones de euros en 2007, como consecuencia de unas provisiones y dotaciones de 2.264 millones de euros derivadas de la depreciación de su cartera de activos.
Patrimonio negativo
En concurso de acreedores desde julio de 2008, Martinsa Fadesa presentaba el 31 de diciembre del pasado año un patrimonio contable negativo de 671 millones de euros. Según la empresa, «dicho patrimonio negativo es resultado fundamentalmente de las provisiones reversibles que se han dotado en el mes de junio sobre la base de valoración de activos realizada con dicha fecha de referencia».
A 30 de junio de 2008, los activos de Martinsa Fadesa tenían un valor de 7.733 millones de euros. La empresa, cuya cifra de negocio consolidada se desplomó un 48% en 2008, hasta 626 millones de euros, no ha actualizado el valor de sus activos a fecha de 31 de diciembre de 2008. Martinsa explica que realizó "ventas especiales de activos por valor de 201 millones de euros". El resultado bruto de explotación (ebitda) del grupo presenta una cifra negativa de 328 millones de euros, veinte veces más que en 2007.
Todas las inmobiliarias del parqué se han visto obligadas a realizar ingentes provisiones debido a la depreciación de sus activos y de sus participaciones financieras. En total, estas provisiones rondan los 6.200 millones de euros, con la inmobiliaria Colonial (2.372 millones), Martinsa (2.264 millones) y Metrovacesa (780 millones de euros), a la cabeza. En el caso de Reyal Urbis, que a 30 de septiembre había realizado provisiones por valor de 252 millones de euros, aún se desconoce la cifra a 31 de diciembre.
El incremento en las pérdidas viene acompañado de un desplome en las ventas y en el resultado bruto de explotación de las inmobiliarias, con la excepción de Reyal Urbis, cuya facturación mejora un 58% debido a las ventas de activos a sus bancos acreedores.
Deuda por activos
Esta política de canje masivo de deuda por activos, que está convirtiendo a los bancos en las primeras inmobiliarias del país, ha tenido un efecto positivo: el descenso en el nivel de endeudamiento de las compañías. Con la venta a sus bancos acreedores del 15% de FCC y del 33% de SFL, además de la suscripción de una emisión de deuda por importe de 1.400 millones de euros, Colonial ha conseguido reducir en cerca de 2.500 millones de euros su endeudamiento, que ahora ronda los 6.000 millones de euros. Éste es también el caso de Metrovacesa, la inmobiliaria controlada por seis de los bancos acreedores de Román Sanahuja. Metrovacesa devolvió su joya de la corona, la torre del HSBC, a la entidad financiera británica, reduciendo su endeudamiento en casi 1.000 millones de euros.
Política
La contrapartida de esta política de canje de deuda por activos es el desplome del valor y de la dimensión de las carteras de estas compañías, ya de por sí muy deterioradas por la depreciación de los inmuebles y del suelo. Colonial es el mejor ejemplo: el valor de sus activos se ha desplomado casi un 30% con respecto a 2007. En el caso de Metrovacesa, el deterioro de la cartera es del 21% con respecto al valor que presentaba en 2007.
En resumen, todo el sector inmobiliario que cotiza en el parqué está en números rojos. Las dos únicas empresas que se mantenían en beneficios hasta el tercer trimestre del pasado año (Realia y Parquesol) se han sumado a la sangría de pérdidas de sus competidoras. Según los expertos, este panorama se repetirá inevitablemente en 2009, y eso en el mejor de los casos. La ausencia de perspectivas de un repunte en las ventas de viviendas y con unos activos inmobiliarios cuyo valor de mercado está lejos de haber tocado suelo, los expertos prevén que lo peor puede estar por llegar.
La última inmobiliaria en presentar los resultados del pasado año, Martinsa Fadesa, anunció ayer unas pérdidas de 2.471 millones de euros en 2008, frente a un beneficio de 60 millones de euros en 2007, como consecuencia de unas provisiones y dotaciones de 2.264 millones de euros derivadas de la depreciación de su cartera de activos.
Patrimonio negativo
En concurso de acreedores desde julio de 2008, Martinsa Fadesa presentaba el 31 de diciembre del pasado año un patrimonio contable negativo de 671 millones de euros. Según la empresa, «dicho patrimonio negativo es resultado fundamentalmente de las provisiones reversibles que se han dotado en el mes de junio sobre la base de valoración de activos realizada con dicha fecha de referencia».
A 30 de junio de 2008, los activos de Martinsa Fadesa tenían un valor de 7.733 millones de euros. La empresa, cuya cifra de negocio consolidada se desplomó un 48% en 2008, hasta 626 millones de euros, no ha actualizado el valor de sus activos a fecha de 31 de diciembre de 2008. Martinsa explica que realizó "ventas especiales de activos por valor de 201 millones de euros". El resultado bruto de explotación (ebitda) del grupo presenta una cifra negativa de 328 millones de euros, veinte veces más que en 2007.
Todas las inmobiliarias del parqué se han visto obligadas a realizar ingentes provisiones debido a la depreciación de sus activos y de sus participaciones financieras. En total, estas provisiones rondan los 6.200 millones de euros, con la inmobiliaria Colonial (2.372 millones), Martinsa (2.264 millones) y Metrovacesa (780 millones de euros), a la cabeza. En el caso de Reyal Urbis, que a 30 de septiembre había realizado provisiones por valor de 252 millones de euros, aún se desconoce la cifra a 31 de diciembre.
El incremento en las pérdidas viene acompañado de un desplome en las ventas y en el resultado bruto de explotación de las inmobiliarias, con la excepción de Reyal Urbis, cuya facturación mejora un 58% debido a las ventas de activos a sus bancos acreedores.
Deuda por activos
Esta política de canje masivo de deuda por activos, que está convirtiendo a los bancos en las primeras inmobiliarias del país, ha tenido un efecto positivo: el descenso en el nivel de endeudamiento de las compañías. Con la venta a sus bancos acreedores del 15% de FCC y del 33% de SFL, además de la suscripción de una emisión de deuda por importe de 1.400 millones de euros, Colonial ha conseguido reducir en cerca de 2.500 millones de euros su endeudamiento, que ahora ronda los 6.000 millones de euros. Éste es también el caso de Metrovacesa, la inmobiliaria controlada por seis de los bancos acreedores de Román Sanahuja. Metrovacesa devolvió su joya de la corona, la torre del HSBC, a la entidad financiera británica, reduciendo su endeudamiento en casi 1.000 millones de euros.
Política
La contrapartida de esta política de canje de deuda por activos es el desplome del valor y de la dimensión de las carteras de estas compañías, ya de por sí muy deterioradas por la depreciación de los inmuebles y del suelo. Colonial es el mejor ejemplo: el valor de sus activos se ha desplomado casi un 30% con respecto a 2007. En el caso de Metrovacesa, el deterioro de la cartera es del 21% con respecto al valor que presentaba en 2007.
En resumen, todo el sector inmobiliario que cotiza en el parqué está en números rojos. Las dos únicas empresas que se mantenían en beneficios hasta el tercer trimestre del pasado año (Realia y Parquesol) se han sumado a la sangría de pérdidas de sus competidoras. Según los expertos, este panorama se repetirá inevitablemente en 2009, y eso en el mejor de los casos. La ausencia de perspectivas de un repunte en las ventas de viviendas y con unos activos inmobiliarios cuyo valor de mercado está lejos de haber tocado suelo, los expertos prevén que lo peor puede estar por llegar.
Anónimo
Las cuentas remitidas por la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), muestran un descenso de la cifra de negocio del 13%, al pasar de 794,3 a 690,8 millones de euros. El resultado bruto de explotación o EBITDA fue negativo, con unas pérdidas de 1.663 millones, frente a las ganancias de 687,1 millones del año anterior.
En una nota de prensa, la inmobiliaria explica que las pérdidas registradas en 2008 son consecuencia de la dotación de 2.372,1 millones destinados a cubrir la depreciación de sus inversiones en el grupo FCC y en Riofisa, así como de los 1.969,9 millones provisionados por la caída del valor de mercado de sus activos inmobiliarios.
Depreciación de activos
Al cierre del ejercicio, el valor total de los activos de Colonial era de 9.255 millones, de los que 325 millones son atribuibles al valor de mercado de la participación del 15% en FCC, en tanto que 8.930 millones se corresponden con los activos inmobiliarios, la mayoría patrimonio en renta.
Colonial no especifica el importe de su deuda al cierre de 2008, si bien a 30 de septiembre el endeudamiento financiero neto del grupo ascendía a 8.975 millones de euros.
En la nota, la inmobiliaria dice que desde septiembre y hasta la fecha, la deuda de la compañía se redujo en más de 1.600 millones de euros, gracias a la emisión de bonos (1.311 millones), a la desinversión de activos no estratégicos (610 millones) y al traspaso de sus participaciones en SFL y FCC (666 millones). Según estos datos, la compañía habría cerrado 2008 con una deuda de 7.375 millones.
En una nota de prensa, la inmobiliaria explica que las pérdidas registradas en 2008 son consecuencia de la dotación de 2.372,1 millones destinados a cubrir la depreciación de sus inversiones en el grupo FCC y en Riofisa, así como de los 1.969,9 millones provisionados por la caída del valor de mercado de sus activos inmobiliarios.
Depreciación de activos
Al cierre del ejercicio, el valor total de los activos de Colonial era de 9.255 millones, de los que 325 millones son atribuibles al valor de mercado de la participación del 15% en FCC, en tanto que 8.930 millones se corresponden con los activos inmobiliarios, la mayoría patrimonio en renta.
Colonial no especifica el importe de su deuda al cierre de 2008, si bien a 30 de septiembre el endeudamiento financiero neto del grupo ascendía a 8.975 millones de euros.
En la nota, la inmobiliaria dice que desde septiembre y hasta la fecha, la deuda de la compañía se redujo en más de 1.600 millones de euros, gracias a la emisión de bonos (1.311 millones), a la desinversión de activos no estratégicos (610 millones) y al traspaso de sus participaciones en SFL y FCC (666 millones). Según estos datos, la compañía habría cerrado 2008 con una deuda de 7.375 millones.
Anónimo
La firma inmobiliaria explicó que este resultado estuvo lastrado por la situación concursal en la que se encuentra la compañía. La cifra de negocio total cayó un 48% el año pasado, al pasar de unos ingresos de 1.208 millones en 2007 a los 626 millones que facturó en 2008.
El beneficio bruto de explotación de la compañía (Ebitda) fue negativo por importe de 328 millones de euros, frente a los 'números rojos' de 16 millones de euros del ejercicio 2007.
Martinsa-Fadesa anunció que ha prevendido 2.073 unidades por 585 millones de euros y ha entregado 2.327 unidades por valor de 614 millones. El 'stock' de preventas se sitúa en las 11.313 unidades por valor de 1.914 millones.
El activo contable de Martinsa-Fadesa se situó en 7.666 millones de euros, desde los 9.581 millones registrados al cierre de diciembre de 2007.
El beneficio bruto de explotación de la compañía (Ebitda) fue negativo por importe de 328 millones de euros, frente a los 'números rojos' de 16 millones de euros del ejercicio 2007.
Martinsa-Fadesa anunció que ha prevendido 2.073 unidades por 585 millones de euros y ha entregado 2.327 unidades por valor de 614 millones. El 'stock' de preventas se sitúa en las 11.313 unidades por valor de 1.914 millones.
El activo contable de Martinsa-Fadesa se situó en 7.666 millones de euros, desde los 9.581 millones registrados al cierre de diciembre de 2007.
Anónimo
Hace menos de un año, en mayo de 2008, Nozar planteó a la entidad británica la reestructuración de la deuda, dada la extraordinaria situación de la economía, en general, y del mercado inmobiliario, en particular. Problemas que implicaban especial complejidad para Nozar.
Desde entonces, RBS viene analizando regularmente con la inmobiliaria varias opciones de refinanciación.
Como consecuencia de ese proceso, no le ha reclamado la amortización de las deudas.
"No somos conscientes de ninguna razón por la que las conversaciones en curso no puedan desembocar en una renegociación satisfactoria de la deuda de Nozar. No obstante lo anterior, en ningún caso podrá entenderse que el retraso o no ejercicio del derecho de resolución que no asiste en virtud de la financiación constituye una renuncia o desistimiento de su ejercicio futuro", aseguraba RBS el pasado mes de enero.
BBVA, por su parte ha concedido a los Nozaleda cerca de cien millones de euros repartidos en una póliza y cinco préstamos entre los años 2005 y 2007. Igualmente, en julio de 2008, la inmobiliaria pidió la renegociación, razón por la cual la entidad que preside Francisco González aún no ha reclamado la amortización de dicha deuda.
Caja Madrid es la única caja de ahorros incluida en el topfive de los acreedores de Nozar, con una deuda cercana a los 94 millones de euros, correspondientes a una póliza de crédito, un préstamo, una línea de descuento, un aval y líneas de avales, entre 2004 y 2008. Fue el pasado mes de junio de 2008 cuando Nozar llamó a la puerta de la entidad para renegociar.
La entidad alemana Eurohypo firmó una escritura de préstamo en 2007 por 70 millones de euros.
Deuda que la inmobiliaria también pidió reestructurar.
En estos momentos, Eurohypo viene analizando regularmente distintas opciones de reestructuración. Como consecuencia de ese proceso, no le ha reclamado la amortización anticipada total de las deudas que Nozar mantiene.
La británica Barclays concedió en julio de 2006 un préstamo de más de 43 millones y en abril de 2008 reincidió con un préstamo personal de 5,8 millones de euros.
Del mismo modo, aún no ha reclamado la amortización de las deudas.
Nozaleda, considerado en el mundillo inmobiliario como un buen profesional, entregó recientemente al Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid la documentación que ha de demostrar su solvencia para sortear el concurso de acreedores necesario declarado por su proveedor Avalatransa por una ridícula cantidad -comparada con las arriba mencionadas- inferior a los 300.000 euros.
La admisión o no del proceso concursal se hará oficial previsiblemente tras la celebración de una vista oral, donde Nozar y Avalatransa comparecerán ante el juez para probar sus alegaciones.
De el proceso concursal, Nozar protagonizaría la segunda suspensión de pagos más importante en la historia de España, después del concurso de otra grande del sector: Martinsa Fadesa.
Desde entonces, RBS viene analizando regularmente con la inmobiliaria varias opciones de refinanciación.
Como consecuencia de ese proceso, no le ha reclamado la amortización de las deudas.
"No somos conscientes de ninguna razón por la que las conversaciones en curso no puedan desembocar en una renegociación satisfactoria de la deuda de Nozar. No obstante lo anterior, en ningún caso podrá entenderse que el retraso o no ejercicio del derecho de resolución que no asiste en virtud de la financiación constituye una renuncia o desistimiento de su ejercicio futuro", aseguraba RBS el pasado mes de enero.
BBVA, por su parte ha concedido a los Nozaleda cerca de cien millones de euros repartidos en una póliza y cinco préstamos entre los años 2005 y 2007. Igualmente, en julio de 2008, la inmobiliaria pidió la renegociación, razón por la cual la entidad que preside Francisco González aún no ha reclamado la amortización de dicha deuda.
Caja Madrid es la única caja de ahorros incluida en el topfive de los acreedores de Nozar, con una deuda cercana a los 94 millones de euros, correspondientes a una póliza de crédito, un préstamo, una línea de descuento, un aval y líneas de avales, entre 2004 y 2008. Fue el pasado mes de junio de 2008 cuando Nozar llamó a la puerta de la entidad para renegociar.
La entidad alemana Eurohypo firmó una escritura de préstamo en 2007 por 70 millones de euros.
Deuda que la inmobiliaria también pidió reestructurar.
En estos momentos, Eurohypo viene analizando regularmente distintas opciones de reestructuración. Como consecuencia de ese proceso, no le ha reclamado la amortización anticipada total de las deudas que Nozar mantiene.
La británica Barclays concedió en julio de 2006 un préstamo de más de 43 millones y en abril de 2008 reincidió con un préstamo personal de 5,8 millones de euros.
Del mismo modo, aún no ha reclamado la amortización de las deudas.
Nozaleda, considerado en el mundillo inmobiliario como un buen profesional, entregó recientemente al Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid la documentación que ha de demostrar su solvencia para sortear el concurso de acreedores necesario declarado por su proveedor Avalatransa por una ridícula cantidad -comparada con las arriba mencionadas- inferior a los 300.000 euros.
La admisión o no del proceso concursal se hará oficial previsiblemente tras la celebración de una vista oral, donde Nozar y Avalatransa comparecerán ante el juez para probar sus alegaciones.
De el proceso concursal, Nozar protagonizaría la segunda suspensión de pagos más importante en la historia de España, después del concurso de otra grande del sector: Martinsa Fadesa.
Anónimo
Las ventas realizadas a distintas entidades financieras, cuya identidad no revela, forma parte del acuerdo de refinanciación de deuda por importe de unos 3.000 millones que la inmobiliaria cerró con sus bancos acreedores en octubre de 2008.
En concreto, la firma ha cerrado una primera venta de viviendas libres en promociones valoradas en 230,22 millones de euros, de las que el pasado año realizó entregas por 143,63 millones, y una segunda de vivienda libres en promociones terminadas por 158,42 millones.
Además, Reyal Urbis realizó ventas de suelos a sociedades vinculadas con entidades financieras por importe de 1.190,99 millones, destinando el efectivo recibido a amortización de deuda.
Las ventas se suman al hecho de que a cierre de 2008, el grupo cuenta con inversiones inmobiliarias hipotecadas en garantía de préstamos por valor de 259,12 millones de euros.
Asimismo, en el marco de la referida refinanciación Reyal Urbis constituyó a favor de los bancos acreedores prenda sobre la totalidad de las acciones de las sociedades anónimas y sociedades limitadas de las que es titular en un porcentaje mayor o igual al 50% de su capital, a excepción de seis de ellas.
No obstante, gracias a este contrato de refinanciación, la inmobiliaria asegura tener cubiertas todas las necesidades de financiación.
Liquidez
Reyal Urbis ha asegurado que sus principales riesgos de liquidez están relacionados con la capacidad de la empresa de llevar a cabo desinversiones en suelo previstas para el ejercicio 2009 por el plan de la sociedad por importe de 395 millones.
Según indica en el informe, a cierre de 2008, el valor de sus terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados suma 5.040 millones de euros, según la valoración realizada por Jones Lang LaSalle. El pasado año, la compañía realizó una provisión por depreciación del valor de los inmuebles por 388,66 millones de euros.
En concreto, la firma ha cerrado una primera venta de viviendas libres en promociones valoradas en 230,22 millones de euros, de las que el pasado año realizó entregas por 143,63 millones, y una segunda de vivienda libres en promociones terminadas por 158,42 millones.
Además, Reyal Urbis realizó ventas de suelos a sociedades vinculadas con entidades financieras por importe de 1.190,99 millones, destinando el efectivo recibido a amortización de deuda.
Las ventas se suman al hecho de que a cierre de 2008, el grupo cuenta con inversiones inmobiliarias hipotecadas en garantía de préstamos por valor de 259,12 millones de euros.
Asimismo, en el marco de la referida refinanciación Reyal Urbis constituyó a favor de los bancos acreedores prenda sobre la totalidad de las acciones de las sociedades anónimas y sociedades limitadas de las que es titular en un porcentaje mayor o igual al 50% de su capital, a excepción de seis de ellas.
No obstante, gracias a este contrato de refinanciación, la inmobiliaria asegura tener cubiertas todas las necesidades de financiación.
Liquidez
Reyal Urbis ha asegurado que sus principales riesgos de liquidez están relacionados con la capacidad de la empresa de llevar a cabo desinversiones en suelo previstas para el ejercicio 2009 por el plan de la sociedad por importe de 395 millones.
Según indica en el informe, a cierre de 2008, el valor de sus terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados suma 5.040 millones de euros, según la valoración realizada por Jones Lang LaSalle. El pasado año, la compañía realizó una provisión por depreciación del valor de los inmuebles por 388,66 millones de euros.
Anónimo
En este sentido, las principales firmas del sector demandan un "tratamiento más eficaz" para el desahucio de inquilinos morosos. Además, reclaman mecanismos que permitan poner en alquiler el 'stock' de viviendas sin vender, como puede ser la puesta en marcha de las Socimi.
El G-14 ha recordado que el fomento del alquiler puede ayudar a drenar el parque de viviendas sin vender, dada la escasez de oferta que presenta este mercado frente a una creciente demanda, tal como a su juicio demuestra que el precio de los alquileres siga subiendo.
Para las grandes inmobiliarias esta medida debe ser complementaria a la articulación de medidas que faciliten el acceso a la financiación para todos los que quieran comprar una vivienda nueva.
El G-14 ha apuntado estas propuestas ante los datos del paro del pasado mes de febrero, que arrojan un nuevo incremento del desempleo en el sector en 24.600 personas, hasta alcanzar los 632.505 desempleados.
El G-14 ha recordado que el fomento del alquiler puede ayudar a drenar el parque de viviendas sin vender, dada la escasez de oferta que presenta este mercado frente a una creciente demanda, tal como a su juicio demuestra que el precio de los alquileres siga subiendo.
Para las grandes inmobiliarias esta medida debe ser complementaria a la articulación de medidas que faciliten el acceso a la financiación para todos los que quieran comprar una vivienda nueva.
El G-14 ha apuntado estas propuestas ante los datos del paro del pasado mes de febrero, que arrojan un nuevo incremento del desempleo en el sector en 24.600 personas, hasta alcanzar los 632.505 desempleados.
Anónimo
En este contexto, la patronal de las cajas (Ceca) remitió a finales del año pasado al Ejecutivo un informe, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN, en el que solicita la reforma y pone el acento sobre una de las cuestiones más sensibles de la actual normativa: la posible degradación de los créditos de una entidad que entra, en plena refinanciación, en el capital de una compañía, que finalmente se ve abocada al concurso.
Por efecto de la crisis inmobiliaria, entidades como La Caixa, Santander, BBVA o Banco Popular, entre otros, se han visto obligados a cambiar deuda por acciones de estas compañías. Santander, BBVA, Banesto, Popular, Sabadell y Caja Madrid cuentan con alrededor de un 11% cada uno del capital de Metrovacesa. Por su parte, Popular y La Caixa se han hecho con el 9,1% y el 5,4% de Colonial, respectivamente.
Bajo la actual Ley Concursal –redactada en 2003, en plena época de bonanza– estas entidades (con más de un 5% del capital) son consideradas “personas especialmente relacionadas con el deudor”. Por tanto, en el caso de que alguna de estas inmobiliarias cayese en concurso, su deuda sería considerada por el juez como subordinada (la última que se cobra), en lugar de ordinaria o con privilegio (que se cobra antes).
Así, se podría dar la extraña paradoja de que una entidad que ha evitado la caída en el proceso concursal de una inmobiliaria mediante el canje de deuda por acciones, vea que sus créditos resultan perjudicados en una futura suspensión de pagos. De este riesgo llevan meses advirtiendo los despachos de abogados y otros operadores.
Ceca solicita una nueva redacción de la ley en este apartado. La patronal propone que sean consideradas “personas especialmente relacionadas con el deudor” las entidades que sean titulares de, al menos, un 5% del capital social “en el momento de la concesión del crédito”.
De esta forma, según las fuentes consultadas, las entidades que entrasen en una compañía al canjear deuda por acciones tras una refinanciación estarían protegidas ante un eventual concurso. Así evitarían el riesgo de que sus créditos se vean degradados en el orden de cobro. Oficialmente, la patronal de las cajas no quiso hacer comentarios sobre su propuesta.
Ceca expresa en el informe “su preocupación por los efectos y riesgos que para las entidades de crédito, para las empresas deudoras y para la economía nacional suponen algunas previsiones contenidas en [la actual] Ley Concursal” y expresa “la necesidad de abordar su reforma con carácter urgente”. La misma petición fue transmitida también a final de año por AEB, como adelantó EXPANSIÓN el pasado 30 de diciembre.
La patronal que preside Juan Ramón Quintás también propone que se protejan las refinanciaciaciones que están realizando las entidades a empresas en apuros financieros. La actual redacción de la ley deja abierta la posibilidad de que estos acuerdos puedan ser rescindidos, lo que está alejando a bancos y cajas de esta solución, que muchas veces significa para la empresa evitar el concurso.
El Ejecutivo
El Ministerio de Justicia ha constituido desde principios de año una comisión interna de trabajo para hacer una reforma puntual de esta norma, con el objetivo de adaptarla al nuevo entorno económico de crisis. Dentro del Gobierno, perviven dos visiones sobre cómo debería ser la reforma.
Según las fuentes consultadas, el Ministerio de Economía quiere una reforma muy puntual para dar seguridad a la banca. Justicia, en cambio, quiere entrar más a fondo y llevar a cabo una reforma procesal, con el objetivo de acortar los trámites concursales.
Su aprobación se esperaba para el pasado Consejo de Ministros, aunque finalmente se ha retrasado y la ansiada reforma que pide la banca se está haciendo esperar.
Por efecto de la crisis inmobiliaria, entidades como La Caixa, Santander, BBVA o Banco Popular, entre otros, se han visto obligados a cambiar deuda por acciones de estas compañías. Santander, BBVA, Banesto, Popular, Sabadell y Caja Madrid cuentan con alrededor de un 11% cada uno del capital de Metrovacesa. Por su parte, Popular y La Caixa se han hecho con el 9,1% y el 5,4% de Colonial, respectivamente.
Bajo la actual Ley Concursal –redactada en 2003, en plena época de bonanza– estas entidades (con más de un 5% del capital) son consideradas “personas especialmente relacionadas con el deudor”. Por tanto, en el caso de que alguna de estas inmobiliarias cayese en concurso, su deuda sería considerada por el juez como subordinada (la última que se cobra), en lugar de ordinaria o con privilegio (que se cobra antes).
Así, se podría dar la extraña paradoja de que una entidad que ha evitado la caída en el proceso concursal de una inmobiliaria mediante el canje de deuda por acciones, vea que sus créditos resultan perjudicados en una futura suspensión de pagos. De este riesgo llevan meses advirtiendo los despachos de abogados y otros operadores.
Ceca solicita una nueva redacción de la ley en este apartado. La patronal propone que sean consideradas “personas especialmente relacionadas con el deudor” las entidades que sean titulares de, al menos, un 5% del capital social “en el momento de la concesión del crédito”.
De esta forma, según las fuentes consultadas, las entidades que entrasen en una compañía al canjear deuda por acciones tras una refinanciación estarían protegidas ante un eventual concurso. Así evitarían el riesgo de que sus créditos se vean degradados en el orden de cobro. Oficialmente, la patronal de las cajas no quiso hacer comentarios sobre su propuesta.
Ceca expresa en el informe “su preocupación por los efectos y riesgos que para las entidades de crédito, para las empresas deudoras y para la economía nacional suponen algunas previsiones contenidas en [la actual] Ley Concursal” y expresa “la necesidad de abordar su reforma con carácter urgente”. La misma petición fue transmitida también a final de año por AEB, como adelantó EXPANSIÓN el pasado 30 de diciembre.
La patronal que preside Juan Ramón Quintás también propone que se protejan las refinanciaciaciones que están realizando las entidades a empresas en apuros financieros. La actual redacción de la ley deja abierta la posibilidad de que estos acuerdos puedan ser rescindidos, lo que está alejando a bancos y cajas de esta solución, que muchas veces significa para la empresa evitar el concurso.
El Ejecutivo
El Ministerio de Justicia ha constituido desde principios de año una comisión interna de trabajo para hacer una reforma puntual de esta norma, con el objetivo de adaptarla al nuevo entorno económico de crisis. Dentro del Gobierno, perviven dos visiones sobre cómo debería ser la reforma.
Según las fuentes consultadas, el Ministerio de Economía quiere una reforma muy puntual para dar seguridad a la banca. Justicia, en cambio, quiere entrar más a fondo y llevar a cabo una reforma procesal, con el objetivo de acortar los trámites concursales.
Su aprobación se esperaba para el pasado Consejo de Ministros, aunque finalmente se ha retrasado y la ansiada reforma que pide la banca se está haciendo esperar.
Anónimo
Financiación bancaria aún hay, pero para prestatarios más seleccionados. Ésta fue una de las ideas que quedó patente la semana pasada durante el encuentro Gestión de Morosidad y Fraude en Entidades Financieras, organizado por Unidad Editorial Conferencias y Formación y patrocinada por Solucionados.
Para uno de los activos a los que las entidades siguen dando créditos son las promociones inmobiliarias financiadas por un banco durante la etapa de bonanza y cuyos promotores ahora se encuentran con problemas financieros, debido a la súbita caída de la demanda de viviendas. La conditio sine qua non es que a la promoción le quede menos del 50 por ciento para ser finalizada. “Como banco no nos perjudica, ya que lo que hacemos es consolidar el valor del activo”, apunta Pere Boada, director de Riesgos Especiales de Banco Sabadell.
Más posibilidades
Según constatan los expertos, es mejor haber financiado un edificio de pisos listo para ser vendido que una promoción a medio terminar o un terreno, ya que las posibilidades de venta aumentan. No obstante, la financiación que se otorga está muy limitada al objetivo de finalizar las viviendas, realizando directamente el pago a proveedores. “Después, la entidad debe favorecer la venta, ajustando los precios y facilitando las suboragociones de las hipotecas”, puntualiza Boada.
De esta forma, las entidades tratan de evitar que las empresas inmobiliarias se vean abocadas al concurso de acreedores, donde la posibilidad de recuperar la financiación otorgada es más incierta. “El promotor ya no va a hacer beneficios del 20 por ciento, pero sí puede conseguir cancelar la financiación”, apunta el directivo de Sabadell.
Para Boada, todos los grandes paradigmas positivos de la gestión inmobiliaria durantes los diez últimos años de bonanza, ahora se han tornado complicaciones para los empresarios. Frente a la virtud del apalancamiento financiero excesivo para crecer, ahora lo que se busca es una estructura financiera sólida. “Es una vuelta a los básicos”, argumenta. “En el actual escenario, estar endeudado se ha convertido en un problema grave, ya que cuando cae el precio de los activos lo único que queda como coste fijo es el financiero”, subraya el director de Riesgos Especiales de Banco Sabadell.
En este contexto, las entidades se encuentran con el problema de que algunas empresas son demasiado grandes para caer, debido al perjuicio que en forma de provisiones pueden crear a los bancos y cajas.
Pere Boada también quiso romper en su intervención durante las jornadas con el mito de que no hay financiación para los clientes de entidades financieras. “Hipotecas para clientes solventes y con algunos ahorros sigue habiendo, lo que ya no se dan son financiaciones por el cien por cien del valor de la vivienda, eso se ha acabadado”, subraya. De hecho, según señaló el directivo, el ratio de morosidad de este tipo de clientes “normales” sigue siendo bajo, entorno al 1 por ciento, muy lejos del 3,29 por ciento del sistema.
Para uno de los activos a los que las entidades siguen dando créditos son las promociones inmobiliarias financiadas por un banco durante la etapa de bonanza y cuyos promotores ahora se encuentran con problemas financieros, debido a la súbita caída de la demanda de viviendas. La conditio sine qua non es que a la promoción le quede menos del 50 por ciento para ser finalizada. “Como banco no nos perjudica, ya que lo que hacemos es consolidar el valor del activo”, apunta Pere Boada, director de Riesgos Especiales de Banco Sabadell.
Más posibilidades
Según constatan los expertos, es mejor haber financiado un edificio de pisos listo para ser vendido que una promoción a medio terminar o un terreno, ya que las posibilidades de venta aumentan. No obstante, la financiación que se otorga está muy limitada al objetivo de finalizar las viviendas, realizando directamente el pago a proveedores. “Después, la entidad debe favorecer la venta, ajustando los precios y facilitando las suboragociones de las hipotecas”, puntualiza Boada.
De esta forma, las entidades tratan de evitar que las empresas inmobiliarias se vean abocadas al concurso de acreedores, donde la posibilidad de recuperar la financiación otorgada es más incierta. “El promotor ya no va a hacer beneficios del 20 por ciento, pero sí puede conseguir cancelar la financiación”, apunta el directivo de Sabadell.
Para Boada, todos los grandes paradigmas positivos de la gestión inmobiliaria durantes los diez últimos años de bonanza, ahora se han tornado complicaciones para los empresarios. Frente a la virtud del apalancamiento financiero excesivo para crecer, ahora lo que se busca es una estructura financiera sólida. “Es una vuelta a los básicos”, argumenta. “En el actual escenario, estar endeudado se ha convertido en un problema grave, ya que cuando cae el precio de los activos lo único que queda como coste fijo es el financiero”, subraya el director de Riesgos Especiales de Banco Sabadell.
En este contexto, las entidades se encuentran con el problema de que algunas empresas son demasiado grandes para caer, debido al perjuicio que en forma de provisiones pueden crear a los bancos y cajas.
Pere Boada también quiso romper en su intervención durante las jornadas con el mito de que no hay financiación para los clientes de entidades financieras. “Hipotecas para clientes solventes y con algunos ahorros sigue habiendo, lo que ya no se dan son financiaciones por el cien por cien del valor de la vivienda, eso se ha acabadado”, subraya. De hecho, según señaló el directivo, el ratio de morosidad de este tipo de clientes “normales” sigue siendo bajo, entorno al 1 por ciento, muy lejos del 3,29 por ciento del sistema.
Anónimo
Barta, en su charla acerca de la crisis inmobiliaria, hizo un recorrido por los distintos subsectores. Respecto a la segunda residencia turística, este consultor considera que “se ha desarrollado mucho y muy mal” y no espera que la caída de precios sea inferior al 50%.
Respecto al desarrollo de la primera vivienda, el consultor consideró que “depende de las ubicaciones. Por ejemplo: Valdeluz, en Guadalajara [promoción de Reyal Urbis], tiene un futuro muy negro. Es muy difícil que un particular se vaya a Valdeluz a comprar”. En todo caso, y dado el acopio masivo de viviendas por parte de la banca, prevé que “las entidades comenzarán a ajustar los precios y a dar facilidades de crédito”. Ahora bien, a este respecto, Barta también ha mencionado que “las entidades se quedan con activos inmobiliarios con un 30% de descuento pero luego las pretenden vender sólo con un 5%.
“Hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales”
La deriva del subsector inmobiliario industrial también irá por barrios. Si bien la logística seguirá teniendo su importancia, “va a haber provincias que sufrirán la destrucción de su tejido industrial de manera irreversible”. Las oficinas, los centros comerciales, los locales comerciales y los hoteles “tampoco van a dar demasiadas alegrías”, se teme.
En el capítulo de las medidas a adoptar, José Barta apostó por elaborar una Ley para la insolvencia familiar y garantizar que el crédito llegue a familias y empresas, porque “es prioritario salvar el entramado productivo y social del país”. Concretamente, para mejorar la competitividad del maltrecho sector inmobiliario, propuso modificar la ley de Enjuiciamiento Civil, la de Arrendamientos Urbanos y las normas tributarias, así como desarrollar instrumentos financieros como las Socimi que sean competitivas cara al exterior. Además, señaló la conveniencia de anotar preventivamente los contratos de compraventa, recabar información de fianzas de alquileres de las Comunidades Autónomas o crear registros autonómicos de alquileres de segundas viviendas.
Para finalizar su ponencia, José Barta recordó “la inmoralidad” de los precios que han llegado a alcanzar las primeras viviendas en este país y afirmó que “hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales” por los excesos cometidos en el sector inmobiliario-financiero los años de atrás.
A lo largo de la jornada, también se habló de la crisis del sector financiero, en un día marcado por el anuncio oficial de fusión entre Unicaja y Caja Castilla-La Mancha. El secretario de Estado de Economía, David Vegara, dio la bienvenida a la noticia si “sus consejos de administración la valoran positivamente” y si “va a defender mejor los intereses de ambas entidades”. Sobre si esta fusión va a abrir la veda de las fusiones, Vegara dijo que, de ocurrir, “el Gobierno seguirá “con el debido interés” los procesos. “Está claro que las cosas han cambiado mucho. El acceso al mercado internacional es más complejo y el tamaño para acceder a esos mercados es ahora más relevante”.
“El Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley para recapitalizar las entidades”
Preguntado acerca de la recapitalización de las entidades financieras, Vegara advirtió que “el Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley que contempla la posibilidad de recapitalizar las entidades financieras”. Animó a mirar a los países de nuestro entorno. E insistió en que “estamos preparados porque hemos aprobado un Decreto-Ley que hasta el momento no ha sido necesario”. En todo caso, si hubiera que llevar a cabo recapitalizaciones, se haría bajo el principio de “no discriminación”.
Además, recordó que España cuenta con un Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) diferente al de otros países, que además de garantizar los depósitos puede "gestionar situaciones de la naturaleza que sean en el ámbito del sector privado", es decir, que puede usarse en caso de que una entidad lo necesite en tiempos de crisis.
Precisamente, al FGD se refirió en la jornada de ayer un representante de la banca. “El Fondo puede actuar sin necesidad de intervenir. Además, los fondos –de banca, cajas y cooperativas- pueden recibir anticipos sin límite por parte del Banco de España”, apuntó. Sobre la solvencia del sistema financiero español, aseveró que “en España en estos momentos no hay entidades insolventes” y defendió su sector al asegurar que “no se puede decir que los contribuyentes estén ayudando a los bancos”. Para finalizar, animó al Gobierno a que “comparta (no asuma) los riesgos…”
Respecto al desarrollo de la primera vivienda, el consultor consideró que “depende de las ubicaciones. Por ejemplo: Valdeluz, en Guadalajara [promoción de Reyal Urbis], tiene un futuro muy negro. Es muy difícil que un particular se vaya a Valdeluz a comprar”. En todo caso, y dado el acopio masivo de viviendas por parte de la banca, prevé que “las entidades comenzarán a ajustar los precios y a dar facilidades de crédito”. Ahora bien, a este respecto, Barta también ha mencionado que “las entidades se quedan con activos inmobiliarios con un 30% de descuento pero luego las pretenden vender sólo con un 5%.
“Hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales”
La deriva del subsector inmobiliario industrial también irá por barrios. Si bien la logística seguirá teniendo su importancia, “va a haber provincias que sufrirán la destrucción de su tejido industrial de manera irreversible”. Las oficinas, los centros comerciales, los locales comerciales y los hoteles “tampoco van a dar demasiadas alegrías”, se teme.
En el capítulo de las medidas a adoptar, José Barta apostó por elaborar una Ley para la insolvencia familiar y garantizar que el crédito llegue a familias y empresas, porque “es prioritario salvar el entramado productivo y social del país”. Concretamente, para mejorar la competitividad del maltrecho sector inmobiliario, propuso modificar la ley de Enjuiciamiento Civil, la de Arrendamientos Urbanos y las normas tributarias, así como desarrollar instrumentos financieros como las Socimi que sean competitivas cara al exterior. Además, señaló la conveniencia de anotar preventivamente los contratos de compraventa, recabar información de fianzas de alquileres de las Comunidades Autónomas o crear registros autonómicos de alquileres de segundas viviendas.
Para finalizar su ponencia, José Barta recordó “la inmoralidad” de los precios que han llegado a alcanzar las primeras viviendas en este país y afirmó que “hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales” por los excesos cometidos en el sector inmobiliario-financiero los años de atrás.
A lo largo de la jornada, también se habló de la crisis del sector financiero, en un día marcado por el anuncio oficial de fusión entre Unicaja y Caja Castilla-La Mancha. El secretario de Estado de Economía, David Vegara, dio la bienvenida a la noticia si “sus consejos de administración la valoran positivamente” y si “va a defender mejor los intereses de ambas entidades”. Sobre si esta fusión va a abrir la veda de las fusiones, Vegara dijo que, de ocurrir, “el Gobierno seguirá “con el debido interés” los procesos. “Está claro que las cosas han cambiado mucho. El acceso al mercado internacional es más complejo y el tamaño para acceder a esos mercados es ahora más relevante”.
“El Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley para recapitalizar las entidades”
Preguntado acerca de la recapitalización de las entidades financieras, Vegara advirtió que “el Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley que contempla la posibilidad de recapitalizar las entidades financieras”. Animó a mirar a los países de nuestro entorno. E insistió en que “estamos preparados porque hemos aprobado un Decreto-Ley que hasta el momento no ha sido necesario”. En todo caso, si hubiera que llevar a cabo recapitalizaciones, se haría bajo el principio de “no discriminación”.
Además, recordó que España cuenta con un Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) diferente al de otros países, que además de garantizar los depósitos puede "gestionar situaciones de la naturaleza que sean en el ámbito del sector privado", es decir, que puede usarse en caso de que una entidad lo necesite en tiempos de crisis.
Precisamente, al FGD se refirió en la jornada de ayer un representante de la banca. “El Fondo puede actuar sin necesidad de intervenir. Además, los fondos –de banca, cajas y cooperativas- pueden recibir anticipos sin límite por parte del Banco de España”, apuntó. Sobre la solvencia del sistema financiero español, aseveró que “en España en estos momentos no hay entidades insolventes” y defendió su sector al asegurar que “no se puede decir que los contribuyentes estén ayudando a los bancos”. Para finalizar, animó al Gobierno a que “comparta (no asuma) los riesgos…”
Anónimo
Finalmente, más del 97% de los inversores han solicitado salir del fondo, tras la prórroga de medio mes que dio?Santander después de anunciar el bloqueo de su fondo inmobiliario.
La entidad devolverá el primer 10,3% a sus partícipes bloqueados en el fondo en función de la valoración anunciada ayer . Lo hará entre dos fechas: el 9 de marzo y el 5 de mayo.
Posteriormente, a medida que la gestora venda inmuebles suficientes, los inversores del Santander Banif Inmobiliario recuperarán otro 10%. En ese caso, cobrarán en función del último valor liquidativo. Es decir, si Santander vuelve a pagar un 10% durante el mes de julio, los inversores recibirán la décima parte del valor liquidativo de final de junio.
Las previsiones son pesimistas respecto a las cifras que irán recuperando los cerca de 50.000 inversores bloqueados en el fondo inmobiliario de?Santander, el mayor de España.
La gestora de la entidad tuvo que deshacerse con un descuento del 17% sobre el precio de tasación del primer inmueble que vendió desde el anuncio de la liquidación ordenada. Fue un edificio de oficinas situado en el madrileño Paseo de la Castellana, que en máximos llegó a valer 33 millones y del que Santander Banif Inmobiliario se desprendió por 23 millones.
Ahora, el fondo de Santander Real Estate ha iniciado los procedimientos para vender el mayor activo de su cartera, el centro comercial Plenilunio. La gestora adquirió este inmueble a Riofisa por 275 millones de euros, en plena burbuja inmobiliaria. Según la tasación que acaba de concluir Santander, Plenilunio valdría ahora 295 millones.
Los últimos datos de las gestoras apuntan que los problemas del fondo inmobiliario se han extendido a sus competidores del sector.
Contagio al sector Todos los fondos inmobiliarios que han presentado su valor liquidativo de febrero reflejan una rentabilidad negativa en el año, cuando estos productos habían mostrado subidas ininterrumpidas durante los últimos años.
El mayor retroceso es el que sufre BBVA?Propiedad, con una caída anual del 1,21%. Este fondo de BBVA registró salidas de inversores por el 95% de su patrimonio en la última ventana de liquidez de 2008, que cubrió íntegramente el banco con inversiones propias.
Los fondos Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, y Caixa Catalunya Propietat, de la gestora de la caja catalana, también están en números rojos en 2009.
La entidad devolverá el primer 10,3% a sus partícipes bloqueados en el fondo en función de la valoración anunciada ayer . Lo hará entre dos fechas: el 9 de marzo y el 5 de mayo.
Posteriormente, a medida que la gestora venda inmuebles suficientes, los inversores del Santander Banif Inmobiliario recuperarán otro 10%. En ese caso, cobrarán en función del último valor liquidativo. Es decir, si Santander vuelve a pagar un 10% durante el mes de julio, los inversores recibirán la décima parte del valor liquidativo de final de junio.
Las previsiones son pesimistas respecto a las cifras que irán recuperando los cerca de 50.000 inversores bloqueados en el fondo inmobiliario de?Santander, el mayor de España.
La gestora de la entidad tuvo que deshacerse con un descuento del 17% sobre el precio de tasación del primer inmueble que vendió desde el anuncio de la liquidación ordenada. Fue un edificio de oficinas situado en el madrileño Paseo de la Castellana, que en máximos llegó a valer 33 millones y del que Santander Banif Inmobiliario se desprendió por 23 millones.
Ahora, el fondo de Santander Real Estate ha iniciado los procedimientos para vender el mayor activo de su cartera, el centro comercial Plenilunio. La gestora adquirió este inmueble a Riofisa por 275 millones de euros, en plena burbuja inmobiliaria. Según la tasación que acaba de concluir Santander, Plenilunio valdría ahora 295 millones.
Los últimos datos de las gestoras apuntan que los problemas del fondo inmobiliario se han extendido a sus competidores del sector.
Contagio al sector Todos los fondos inmobiliarios que han presentado su valor liquidativo de febrero reflejan una rentabilidad negativa en el año, cuando estos productos habían mostrado subidas ininterrumpidas durante los últimos años.
El mayor retroceso es el que sufre BBVA?Propiedad, con una caída anual del 1,21%. Este fondo de BBVA registró salidas de inversores por el 95% de su patrimonio en la última ventana de liquidez de 2008, que cubrió íntegramente el banco con inversiones propias.
Los fondos Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, y Caixa Catalunya Propietat, de la gestora de la caja catalana, también están en números rojos en 2009.
Anónimo
El pasado 16 de diciembre, Banif solicitó al regulador de valores español autorización para suspender los reembolsos a sus partícipes por dos años, lo que la Comisión Nacional del Mercado de Valores aprobó, según un hecho relevante conocido el miércoles.
El fondo inmobiliario, el más grande del mercado español, afirmó asimismo que buscará la mayor concurrencia posible de manera de obtener los fondos necesarios para pagar los rescates a sus clientes y que probablemente el grueso de las ventas se produzca a partir del segundo semestre del 2010.
El fondo realizará un prorrateo entre los partícipes equivalente al 10 por ciento del valor a liquidar al 28 de febrero -1.374,31 euros- con un pago en dos partes, una el 9 de marzo y otra el 5 de mayo, equivalentes al 5 por ciento del patrimonio.
Santander, dueño del ciento por ciento del capital de la administradora, ha asegurado que, en el caso de que el fondo no consiga los fondos necesarios para reembolsar el segundo pago, también equivalente al 5 por ciento, suscribirá participaciones hasta el monto necesario para aportar la liquidez necesaria.
El banco afirmó que, en el caso de adquirir participaciones, las mantendrá durante todo el periodo de suspensión, aunque especificó que ya ha solicitado reembolso para las participaciones adquiridas en noviembre del 2008, equivalentes a un 3,42 por ciento del fondo.
En su última valoración de activos, al 28 de febrero, el patrimonio del fondo se situaba en 3.153,17 millones de euros, un 7,51 por ciento inferior a la realizada en enero.
(1 dlr=0,7913 euros)
(Información de Andrés González, Editado por Jesús Aguado e Ignacio Badal)
El fondo inmobiliario, el más grande del mercado español, afirmó asimismo que buscará la mayor concurrencia posible de manera de obtener los fondos necesarios para pagar los rescates a sus clientes y que probablemente el grueso de las ventas se produzca a partir del segundo semestre del 2010.
El fondo realizará un prorrateo entre los partícipes equivalente al 10 por ciento del valor a liquidar al 28 de febrero -1.374,31 euros- con un pago en dos partes, una el 9 de marzo y otra el 5 de mayo, equivalentes al 5 por ciento del patrimonio.
Santander, dueño del ciento por ciento del capital de la administradora, ha asegurado que, en el caso de que el fondo no consiga los fondos necesarios para reembolsar el segundo pago, también equivalente al 5 por ciento, suscribirá participaciones hasta el monto necesario para aportar la liquidez necesaria.
El banco afirmó que, en el caso de adquirir participaciones, las mantendrá durante todo el periodo de suspensión, aunque especificó que ya ha solicitado reembolso para las participaciones adquiridas en noviembre del 2008, equivalentes a un 3,42 por ciento del fondo.
En su última valoración de activos, al 28 de febrero, el patrimonio del fondo se situaba en 3.153,17 millones de euros, un 7,51 por ciento inferior a la realizada en enero.
(1 dlr=0,7913 euros)
(Información de Andrés González, Editado por Jesús Aguado e Ignacio Badal)
Anónimo
Santander anunció el pasado 16 de febrero la suspensión de los reembolsos del citado fondo desde el 28 de febrero de 2009 al mismo día de 2011 debido a la falta de liquidez, después de que los partícipes solicitasen el reembolso del 80 por ciento de su patrimonio (unos 2.617 millones de euros).
En el comunicado, Santander Real Estate, la gestora inmobiliaria del grupo, asegura que buscará la "máxima concurrencia" para obtener la "mejor oferta" en cada operación de venta de los activos del fondo.
Dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, subraya que es previsible que la mayor parte de las ventas se produzca "a partir del segundo semestre de 2010".
En el comunicado, Santander se compromete además a dar información pública periódica a los partícipes del fondo sobre el proceso de venta de los inmuebles y a remitir a la CNMV un informe trimestral sobre las gestiones de venta.
La gestora recuerda que abonará el 10 por ciento del patrimonio total del fondo al pago "a prorrata" (reparto de forma proporcional) de los reembolsos solicitados hasta el 27 de febrero de 2009.
Este pago se hará en dos plazos, el primero de ellos el 9 de marzo, y el segundo el 5 de mayo de este año; mientras que el resto (el de aquellos no lo solicitaron antes del 27 del febrero de 2009) tendrá lugar "antes del 28 de febrero de 2011".
La gestora recuerda que los partícipes que hayan solicitado el reembolso de sus participaciones durante febrero pueden, si así lo desean, revocar total o parcialmente su solicitud de reembolso.
Añade que en los casos en los que el medio empleado para recibir el segundo pago fuese el de suscripción de participaciones, el reembolso no tendrá lugar hasta el 28 de febrero de 2011, ya que la entidad mantendrá su participación en el fondo durante todo el período de suscripción.
El Banco Santander cerró hace varias semanas la venta de un edificio en Madrid por 23,8 millones de euros.
El edificio, de 5.620 metros cuadrados, fue adquirido por la compañía Castellana Gestión Patrimonio y se encuentra en el Paseo de la Castellana número 13 de Madrid.
En el comunicado, Santander Real Estate, la gestora inmobiliaria del grupo, asegura que buscará la "máxima concurrencia" para obtener la "mejor oferta" en cada operación de venta de los activos del fondo.
Dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, subraya que es previsible que la mayor parte de las ventas se produzca "a partir del segundo semestre de 2010".
En el comunicado, Santander se compromete además a dar información pública periódica a los partícipes del fondo sobre el proceso de venta de los inmuebles y a remitir a la CNMV un informe trimestral sobre las gestiones de venta.
La gestora recuerda que abonará el 10 por ciento del patrimonio total del fondo al pago "a prorrata" (reparto de forma proporcional) de los reembolsos solicitados hasta el 27 de febrero de 2009.
Este pago se hará en dos plazos, el primero de ellos el 9 de marzo, y el segundo el 5 de mayo de este año; mientras que el resto (el de aquellos no lo solicitaron antes del 27 del febrero de 2009) tendrá lugar "antes del 28 de febrero de 2011".
La gestora recuerda que los partícipes que hayan solicitado el reembolso de sus participaciones durante febrero pueden, si así lo desean, revocar total o parcialmente su solicitud de reembolso.
Añade que en los casos en los que el medio empleado para recibir el segundo pago fuese el de suscripción de participaciones, el reembolso no tendrá lugar hasta el 28 de febrero de 2011, ya que la entidad mantendrá su participación en el fondo durante todo el período de suscripción.
El Banco Santander cerró hace varias semanas la venta de un edificio en Madrid por 23,8 millones de euros.
El edificio, de 5.620 metros cuadrados, fue adquirido por la compañía Castellana Gestión Patrimonio y se encuentra en el Paseo de la Castellana número 13 de Madrid.
Anónimo
La decisión de la CNMV no ha deparado sorpresas, al autorizar la solicitud presentada por la gestora, Santander Real Estate.
En el comunicado enviado al organismo supervisor, se recuerda que la suspensión de los reembolsos se aplicará durante un periodo de dos años, aplicable desde el pasado 28 de febrero, y hasya el 28 de febrero de 2011.
La prórroga de medio mes que dio Santander después de anunciar su intención de bloquear su fondo inmobiliario acabó por acelerar la huida, casi total, de sus partícipes.
De acuerdo con los datos trasladados a la CNMV, durante el mes de febrero los partícipes solicitaron reembolsos por un importe de 3.053,5 millones de euros, el 96,8% del patrimonio del fondo. Estos partícipes "podrán, en lo sucesivo, revocar total o parcialmente su solicitud de reembolso en la parte que estuviera pendiente de pago por el fondo".
La gestora reitera ante la CNMV su compromiso de destinar un 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de los reembolsos solicitados hasta el 27 de febrero de 2009". El pago, recuerda, se realizará en dos plazos, los días 9 de marzo y 5 de mayo, "y el resto, antes del 28 de febrero de 2011".
'Retraso' en las desinversiones
Entre los compromisos de la entidad gestora figuran también los de informar públicamente del proceso de venta de inmuebles (acelerado ya en las últimas semanas), aunque advierte que "dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es previsible que el grueso de las ventas se produzca a partir del segundo semestre de 2010".
Pese a las "actuales condiciones del mercado inmobiliario", la gestora destaca que "buscará la máxima concurrencia para obtener la mejor oferta en cada operación de venta de activos del fondo, para lo cual contactará con los agentes del mercado, inversores institucionales, grandes patrimonialistas y fondos de inversión, tanto nacionales como extranjeros, que pudieran estar interesados en cada momento en la compra de activos del fondo".
En el comunicado enviado al organismo supervisor, se recuerda que la suspensión de los reembolsos se aplicará durante un periodo de dos años, aplicable desde el pasado 28 de febrero, y hasya el 28 de febrero de 2011.
La prórroga de medio mes que dio Santander después de anunciar su intención de bloquear su fondo inmobiliario acabó por acelerar la huida, casi total, de sus partícipes.
De acuerdo con los datos trasladados a la CNMV, durante el mes de febrero los partícipes solicitaron reembolsos por un importe de 3.053,5 millones de euros, el 96,8% del patrimonio del fondo. Estos partícipes "podrán, en lo sucesivo, revocar total o parcialmente su solicitud de reembolso en la parte que estuviera pendiente de pago por el fondo".
La gestora reitera ante la CNMV su compromiso de destinar un 10% del patrimonio del fondo al pago a prorrata de los reembolsos solicitados hasta el 27 de febrero de 2009". El pago, recuerda, se realizará en dos plazos, los días 9 de marzo y 5 de mayo, "y el resto, antes del 28 de febrero de 2011".
'Retraso' en las desinversiones
Entre los compromisos de la entidad gestora figuran también los de informar públicamente del proceso de venta de inmuebles (acelerado ya en las últimas semanas), aunque advierte que "dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es previsible que el grueso de las ventas se produzca a partir del segundo semestre de 2010".
Pese a las "actuales condiciones del mercado inmobiliario", la gestora destaca que "buscará la máxima concurrencia para obtener la mejor oferta en cada operación de venta de activos del fondo, para lo cual contactará con los agentes del mercado, inversores institucionales, grandes patrimonialistas y fondos de inversión, tanto nacionales como extranjeros, que pudieran estar interesados en cada momento en la compra de activos del fondo".
Anónimo
Santander reconoció ayer que evitó el bloqueo de su fondo inmobiliario en noviembre de 2008 con una inversión cercana a los 160 millones de euros, un 3,42% del patrimonio del producto congelado, de los que la entidad financiera ha solicitado su reembolso y recuperará a la vez que el resto de partícipes.
Esta medida llegó después de que el Santander Banif Inmobiliario sufriera reembolsos netos de 500 millones durante la ventana de liquidez de final del pasado ejercicio.
El fondo cubrió todas las salidas que pudo con la tesorería que disponía, de 400 millones de euros, y puso de su propio dinero la cantidad que restaba para dar salida a sus partícipes.
Sin embargo, las solicitudes que recibió el mes pasado, de más de 3.000 millones de euros, el 97% de su patrimonio, sobrepasaron la capacidad de Santander para atender a los reembolsos.
Además, la entidad financiera reconoció ayer que baraja comprar más participaciones del fondo como método de pago del 5% que debe reembolsar a sus clientes el próximo 9 de mayo.
Un mercado seco
Además, ayer se conoció que los partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario podrían tardar más de un año en recuperar la mayor parte de su dinero bloqueado por Santander. Así lo dejó entrever ayer su gestora en un comunicado enviado a la CNMV: “Dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es previsible que el grueso de las ventas [de activos] se produzcan a partir del segundo semestre de 2010”, señala la comunicación.
De esta forma, la liquidación ordenada que anunció en febrero el Santander Banif Inmobiliario podría ser mucho más lenta de lo previsto inicialmente, en un momento de mercado en el que la liquidez es más importante que nunca.
Santander anunció entonces que devolvería un 10% inicial entre el 9 de marzo y el 5 de mayo, para más tarde permitir a sus partícipes recuperar su dinero a ritmos del 10% a medida que se fuera desprendiendo de inmuebles.
Los partícipes del fondo corren además el peligro de tener paralizado su dinero más de los dos años previstos en el caso de que Santander no fuera capaz de desprenderse de todos los inmuebles en plazo. De llegar esta situación, el fondo anunciaría su liquidación, que podría prolongarse durante un año más.
Al factor tiempo, se le une la incertidumbre sobre el precio al que colocará Santander los activos de su fondo inmobiliario. De momento, la única venta formalizada por el Banif Inmobiliario –la de un edificio en el madrileño Paseo de la Castellana–, se cerró con un descuento del 17% sobre el precio de tasación.
Esta medida llegó después de que el Santander Banif Inmobiliario sufriera reembolsos netos de 500 millones durante la ventana de liquidez de final del pasado ejercicio.
El fondo cubrió todas las salidas que pudo con la tesorería que disponía, de 400 millones de euros, y puso de su propio dinero la cantidad que restaba para dar salida a sus partícipes.
Sin embargo, las solicitudes que recibió el mes pasado, de más de 3.000 millones de euros, el 97% de su patrimonio, sobrepasaron la capacidad de Santander para atender a los reembolsos.
Además, la entidad financiera reconoció ayer que baraja comprar más participaciones del fondo como método de pago del 5% que debe reembolsar a sus clientes el próximo 9 de mayo.
Un mercado seco
Además, ayer se conoció que los partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario podrían tardar más de un año en recuperar la mayor parte de su dinero bloqueado por Santander. Así lo dejó entrever ayer su gestora en un comunicado enviado a la CNMV: “Dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es previsible que el grueso de las ventas [de activos] se produzcan a partir del segundo semestre de 2010”, señala la comunicación.
De esta forma, la liquidación ordenada que anunció en febrero el Santander Banif Inmobiliario podría ser mucho más lenta de lo previsto inicialmente, en un momento de mercado en el que la liquidez es más importante que nunca.
Santander anunció entonces que devolvería un 10% inicial entre el 9 de marzo y el 5 de mayo, para más tarde permitir a sus partícipes recuperar su dinero a ritmos del 10% a medida que se fuera desprendiendo de inmuebles.
Los partícipes del fondo corren además el peligro de tener paralizado su dinero más de los dos años previstos en el caso de que Santander no fuera capaz de desprenderse de todos los inmuebles en plazo. De llegar esta situación, el fondo anunciaría su liquidación, que podría prolongarse durante un año más.
Al factor tiempo, se le une la incertidumbre sobre el precio al que colocará Santander los activos de su fondo inmobiliario. De momento, la única venta formalizada por el Banif Inmobiliario –la de un edificio en el madrileño Paseo de la Castellana–, se cerró con un descuento del 17% sobre el precio de tasación.
Anónimo
Los partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario podrían tardar más de un año en recuperar la mayor parte de su dinero bloqueado por Santander. Así lo dejó entrever ayer su gestora en un comunicado enviado a la CNMV: “Dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es previsible que el grueso de las ventas [de activos] se produzcan a partir del segundo semestre de 2010”, señala la comunicación.
De esta forma, la liquidación ordenada que anunció en febrero el Santander Banif Inmobiliario podría ser mucho más lenta de lo previsto inicialmente, en un momento de mercado en el que la liquidez es más importante que nunca.
Santander anunció entonces que devolvería un 10% inicial entre el 9 de marzo y el 5 de mayo, para más tarde permitir a sus partícipes recuperar su dinero a ritmos del 10% a medida que se fuera desprendiendo de inmuebles.
Los partícipes del fondo corren además el peligro de tener paralizado su dinero más de los dos años previstos en el caso de que Santander no fuera capaz de desprenderse de todos los inmuebles en plazo. De llegar esta situación, el fondo anunciaría su liquidación, que podría prolongarse durante un año más.
La mayor esperanza de los partícipes del Santander Banif Inmobiliario es que el fondo cierre la venta del centro comercial Plenilunio, el mayor activo en cartera, que supone en torno a un 10% de su patrimonio, con lo que ya habrían recuperado dos de cada diez euros invertidos.
Al factor tiempo, se le une la incertidumbre sobre el precio al que colocará Santander los activos de su fondo inmobiliario. De momento, la única venta formalizada por el Banif Inmobiliario –la de un edificio en el madrileño Paseo de la Castellana–, se cerró con un descuento del 17% sobre el precio de tasación.
Desde la gestora aseguran que el fondo “buscará la máxima concurrencia para obtener la mejor oferta en cada operación de venta de los activos del fondo, para lo cual contactará con los agentes del mercado, inversores institucionales, grandes patrimonialistas y fondos de inversión, tanto nacionales como extranjeros, que pudieran estar interesados en cada momento en la compra de activos”.
Santander Real Estate, la filial de gestión de fondos inmobiliarios de Santander, informará del proceso de venta de los inmuebles periódicamente a sus partícipes y mediante un informe trimestral enviado a la CNMV.
Una caída anunciada
Santander reconoció ayer que evitó el bloqueo de su fondo inmobiliario en noviembre de 2008 con una inversión cercana a los 160 millones de euros, un 3,42% del patrimonio del producto bloqueado, de los que la entidad financiera ha solicitado su reembolso y recuperará a la vez que el resto de partícipes.
Esta medida llegó después de que el Santander Banif Inmobiliario sufriera reembolsos netos de 500 millones durante la ventana de liquidez de final del pasado ejercicio.
El fondo cubrió todas las salidas que pudo con la tesorería que disponía, de 400 millones de euros, y puso de su propio dinero la cantidad que restaba para dar salida a sus partícipes.
Sin embargo, las solicitudes que recibió el mes pasado, de más de 3.000 millones de euros, el 97% de su patrimonio, sobrepasaron la capacidad de Santander para atender a los reembolsos.
Además, la entidad financiera reconoció ayer que baraja comprar más participaciones del fondo como método de pago del 5% que debe reembolsar a sus clientes el próximo 9 de mayo.
De esta forma, la liquidación ordenada que anunció en febrero el Santander Banif Inmobiliario podría ser mucho más lenta de lo previsto inicialmente, en un momento de mercado en el que la liquidez es más importante que nunca.
Santander anunció entonces que devolvería un 10% inicial entre el 9 de marzo y el 5 de mayo, para más tarde permitir a sus partícipes recuperar su dinero a ritmos del 10% a medida que se fuera desprendiendo de inmuebles.
Los partícipes del fondo corren además el peligro de tener paralizado su dinero más de los dos años previstos en el caso de que Santander no fuera capaz de desprenderse de todos los inmuebles en plazo. De llegar esta situación, el fondo anunciaría su liquidación, que podría prolongarse durante un año más.
La mayor esperanza de los partícipes del Santander Banif Inmobiliario es que el fondo cierre la venta del centro comercial Plenilunio, el mayor activo en cartera, que supone en torno a un 10% de su patrimonio, con lo que ya habrían recuperado dos de cada diez euros invertidos.
Al factor tiempo, se le une la incertidumbre sobre el precio al que colocará Santander los activos de su fondo inmobiliario. De momento, la única venta formalizada por el Banif Inmobiliario –la de un edificio en el madrileño Paseo de la Castellana–, se cerró con un descuento del 17% sobre el precio de tasación.
Desde la gestora aseguran que el fondo “buscará la máxima concurrencia para obtener la mejor oferta en cada operación de venta de los activos del fondo, para lo cual contactará con los agentes del mercado, inversores institucionales, grandes patrimonialistas y fondos de inversión, tanto nacionales como extranjeros, que pudieran estar interesados en cada momento en la compra de activos”.
Santander Real Estate, la filial de gestión de fondos inmobiliarios de Santander, informará del proceso de venta de los inmuebles periódicamente a sus partícipes y mediante un informe trimestral enviado a la CNMV.
Una caída anunciada
Santander reconoció ayer que evitó el bloqueo de su fondo inmobiliario en noviembre de 2008 con una inversión cercana a los 160 millones de euros, un 3,42% del patrimonio del producto bloqueado, de los que la entidad financiera ha solicitado su reembolso y recuperará a la vez que el resto de partícipes.
Esta medida llegó después de que el Santander Banif Inmobiliario sufriera reembolsos netos de 500 millones durante la ventana de liquidez de final del pasado ejercicio.
El fondo cubrió todas las salidas que pudo con la tesorería que disponía, de 400 millones de euros, y puso de su propio dinero la cantidad que restaba para dar salida a sus partícipes.
Sin embargo, las solicitudes que recibió el mes pasado, de más de 3.000 millones de euros, el 97% de su patrimonio, sobrepasaron la capacidad de Santander para atender a los reembolsos.
Además, la entidad financiera reconoció ayer que baraja comprar más participaciones del fondo como método de pago del 5% que debe reembolsar a sus clientes el próximo 9 de mayo.
Anónimo
El peor valor de toda la bolsa española en 2009, hasta hoy, brilla con una subida que alcanza el 100%. Reyal Urbis, una de las inmobiliarias cotizadas con menor free float y más azotada por la crisis del sector, rompe así una racha de 11 jornadas sin conocer los avances. "A requerimiento" de la CNMV, la empresa asegura desconocer los motivos de esta subida.
La empresa que preside Rafael Santamaría no necesita de ninguna gran noticia sobre el sector, ni sobre la compañía, para sorprender al mercado con una subida casi insólita en los últimos tiempos en la bolsa española.
La sorpresa, al parecer, comienza por la propia inmobiliaria. En un comunicado enviado "a requerimiento" de la CNMV, asegura que "no tiene constancia de la existencia de ningún hecho o circunstancia que justifique la evolución de la cotización de las acciones de la sociedad en el día de hoy".
Sólo en la sesión de hoy, y poco antes del cierre, sus acciones logran duplicar su precio, hasta alcanzar los 3 euros, frente a los 1,45 con los que cerró ayer. Este precio de ayer, además, dejaba a la inmobiliaria como el peor de todos los valores que componen el Mercado Continuo en 2009, con un desplome superior al 70%.
La inmobiliaria acumulaba 11 jornadas consecutivas sin conocer las subidas en su cotización. En estas dos semanas, había perdido la mitad de su valor en bolsa, a pesar de mediar un acuerdo con los bancos para refinanciar parte de su deuda.
El acuerdo incluye la venta de viviendas y suelos a distintas entidades bancarias por un importe de 1.580 millones de euros. Así lo comunicó la compañía a la CNMV la semana pasada. En la nota añadió que tiene formalizados acuerdos de compra y venta de suelos con bancos con fecha de ejecución en enero y julio de este año 2009.
Las ventas realizadas a distintas entidades financieras, cuya identidad no revela, forma parte del acuerdo de refinanciación de deuda por importe de unos 3.000 millones que la inmobiliaria cerró con sus bancos acreedores en octubre de 2008.
La comunicación a la CNMV de este acuerdo con la banca no logró frenar el desplome bursátil sufrido por la inmobiliaria. En la jornada de hoy, por el contrario, recupera de golpe todas las caídas acumuladas en la dos últimas semanas.
El volumen de negociación también se recupera de forma espectacular, aunque dentro de los límites que impone su escaso free float, uno de los menores entre las inmobiliarias cotizadas, inferior al 10%, una circunstancia que contribuye a reforzar la volatilidad. Sólo el presidente, Rafael Santamaría, controla más de un 83%.
La empresa que preside Rafael Santamaría no necesita de ninguna gran noticia sobre el sector, ni sobre la compañía, para sorprender al mercado con una subida casi insólita en los últimos tiempos en la bolsa española.
La sorpresa, al parecer, comienza por la propia inmobiliaria. En un comunicado enviado "a requerimiento" de la CNMV, asegura que "no tiene constancia de la existencia de ningún hecho o circunstancia que justifique la evolución de la cotización de las acciones de la sociedad en el día de hoy".
Sólo en la sesión de hoy, y poco antes del cierre, sus acciones logran duplicar su precio, hasta alcanzar los 3 euros, frente a los 1,45 con los que cerró ayer. Este precio de ayer, además, dejaba a la inmobiliaria como el peor de todos los valores que componen el Mercado Continuo en 2009, con un desplome superior al 70%.
La inmobiliaria acumulaba 11 jornadas consecutivas sin conocer las subidas en su cotización. En estas dos semanas, había perdido la mitad de su valor en bolsa, a pesar de mediar un acuerdo con los bancos para refinanciar parte de su deuda.
El acuerdo incluye la venta de viviendas y suelos a distintas entidades bancarias por un importe de 1.580 millones de euros. Así lo comunicó la compañía a la CNMV la semana pasada. En la nota añadió que tiene formalizados acuerdos de compra y venta de suelos con bancos con fecha de ejecución en enero y julio de este año 2009.
Las ventas realizadas a distintas entidades financieras, cuya identidad no revela, forma parte del acuerdo de refinanciación de deuda por importe de unos 3.000 millones que la inmobiliaria cerró con sus bancos acreedores en octubre de 2008.
La comunicación a la CNMV de este acuerdo con la banca no logró frenar el desplome bursátil sufrido por la inmobiliaria. En la jornada de hoy, por el contrario, recupera de golpe todas las caídas acumuladas en la dos últimas semanas.
El volumen de negociación también se recupera de forma espectacular, aunque dentro de los límites que impone su escaso free float, uno de los menores entre las inmobiliarias cotizadas, inferior al 10%, una circunstancia que contribuye a reforzar la volatilidad. Sólo el presidente, Rafael Santamaría, controla más de un 83%.
Anónimo
Se trata de la segunda ampliación de capital que realiza la caja de ahorros en seis meses, tras inyectar fondos de 500 millones de euros en septiembre de 2008. Tras la segunda ampliación de capital, el capital social de Servihabitat se sitúa en 1.533 millones de euros.
Con estos fondos, Servihabitat prestará apoyo financiero a los pequeños promotores con los que la caja de ahorros tiene riesgo para que terminen las promociones de pisos que tienen en curso. Parte de estas viviendas pasarán a manos de La Caixa para cubrir la deuda contraída. Servihabitat gestiona tambien los pisos que pasan a manos de La Caixa fruto del nuevo ciclo económico.
La caja dirigida por Juan María Nin se reservará el momento más adecuado para sacarlas de nuevo al mercado y venderlas. Servihabitat es cien por cien propiedad de La Caixa, consolida sus cuentas con las de la caja de ahorros y presta sus servicios básicamente a los diez millones de clientes de la entidad financiera, aunque también trabaja para terceros. En los últimos años, la inmobiliaria se encargaba de buscar pisos a los clientes de la caja, que tramitaba posteriormente la hipoteca y cerraba el círculo.
Con estos fondos, Servihabitat prestará apoyo financiero a los pequeños promotores con los que la caja de ahorros tiene riesgo para que terminen las promociones de pisos que tienen en curso. Parte de estas viviendas pasarán a manos de La Caixa para cubrir la deuda contraída. Servihabitat gestiona tambien los pisos que pasan a manos de La Caixa fruto del nuevo ciclo económico.
La caja dirigida por Juan María Nin se reservará el momento más adecuado para sacarlas de nuevo al mercado y venderlas. Servihabitat es cien por cien propiedad de La Caixa, consolida sus cuentas con las de la caja de ahorros y presta sus servicios básicamente a los diez millones de clientes de la entidad financiera, aunque también trabaja para terceros. En los últimos años, la inmobiliaria se encargaba de buscar pisos a los clientes de la caja, que tramitaba posteriormente la hipoteca y cerraba el círculo.
Anónimo
Fuentes del Santander han confirmado a El Confidencial estos extremos, aunque matizan que “para los particulares no hay una hipoteca tipo. La financiación depende de cada cliente y el diferencial varía en función de sus riesgos”. Estas viviendas ya están circulando en el mercado a través de agencias como Roan o Foro.
La web que comercializa las viviendas del Santander, Altamira Real Estate, ya se abrió a los trabajadores de Telefónica el pasado viernes 12 de marzo, según Inmoblog. “Ya hay muchos proyectos en fase de comprador. Y la comercialización va muy bien. En una sola mañana, se ha vendido el cien por cien de una promoción en Madrid”, han asegurado a este online fuentes cercanas al banco.
Todo aquel que no haya experimentado el privilegio de sentirse hipotecado ahora tiene "una oportunidad como una casa", que es el eslogan bajo el que la entidad se ha propuesto hacer líquidas 1.100 viviendas de obra nueva terminada en el presente ejercicio fiscal. Así, el grifo de los créditos hipotecarios se abre para financiar los inmuebles propios.
La división inmobiliaria del Santander, capitaneada por el ex Colonial Manuel Castillo, también habilitará otro site en el que se vendan inmuebles de segunda mano procedentes de embargos a particulares. Se contará para ello con la red de oficinas del Santander en España, que es desde donde operará esta promotora, aprovechando las redes comerciales de la entidad.
Banesto sigue los pasos de Santander
En su presentación de resultados de 2008, Santander reconoció oficialmente haber amasado 2.634 millones de euros en activos inmobiliarios. En el caso de Banesto, el volumen de ladrillo asciende a 1.134 millones de euros. Sin embargo, fuentes del sector apuntan que "las cantidades exactas no las conocen ni ellos".
Como ya publicó El Confidencial, la página web de la Federación Independiente de Trabajadores del Crédito detalla las facilidades que ofrece el Banco Santander a sus empleados para colocar sus viviendas. A saber: una financiación por debajo del Euribor del cien por cien del importe de la compraventa, un plazo de hasta 40 años, condicionado a la política autorizada por Riesgos, exenta de comisiones y con una limitación del endeudamiento del 40% de los ingresos de la unidad familiar".
La sección sindical de FITC en Banesto no sólo aplaudía esta iniciativa, sino que se dirigió a su presidenta y le pidió que los empleados de Banesto también tuvieran acceso al portal de Altamira a través del Portal de Banesto Personas. La entidad presidida por Ana Patricia Botín ya ha puesto en marcha un proyecto inmobiliario a imagen y semejanza de Altamira. A buen seguro, Banesto no será la única entidad en imitar esta iniciativa.
La web que comercializa las viviendas del Santander, Altamira Real Estate, ya se abrió a los trabajadores de Telefónica el pasado viernes 12 de marzo, según Inmoblog. “Ya hay muchos proyectos en fase de comprador. Y la comercialización va muy bien. En una sola mañana, se ha vendido el cien por cien de una promoción en Madrid”, han asegurado a este online fuentes cercanas al banco.
Todo aquel que no haya experimentado el privilegio de sentirse hipotecado ahora tiene "una oportunidad como una casa", que es el eslogan bajo el que la entidad se ha propuesto hacer líquidas 1.100 viviendas de obra nueva terminada en el presente ejercicio fiscal. Así, el grifo de los créditos hipotecarios se abre para financiar los inmuebles propios.
La división inmobiliaria del Santander, capitaneada por el ex Colonial Manuel Castillo, también habilitará otro site en el que se vendan inmuebles de segunda mano procedentes de embargos a particulares. Se contará para ello con la red de oficinas del Santander en España, que es desde donde operará esta promotora, aprovechando las redes comerciales de la entidad.
Banesto sigue los pasos de Santander
En su presentación de resultados de 2008, Santander reconoció oficialmente haber amasado 2.634 millones de euros en activos inmobiliarios. En el caso de Banesto, el volumen de ladrillo asciende a 1.134 millones de euros. Sin embargo, fuentes del sector apuntan que "las cantidades exactas no las conocen ni ellos".
Como ya publicó El Confidencial, la página web de la Federación Independiente de Trabajadores del Crédito detalla las facilidades que ofrece el Banco Santander a sus empleados para colocar sus viviendas. A saber: una financiación por debajo del Euribor del cien por cien del importe de la compraventa, un plazo de hasta 40 años, condicionado a la política autorizada por Riesgos, exenta de comisiones y con una limitación del endeudamiento del 40% de los ingresos de la unidad familiar".
La sección sindical de FITC en Banesto no sólo aplaudía esta iniciativa, sino que se dirigió a su presidenta y le pidió que los empleados de Banesto también tuvieran acceso al portal de Altamira a través del Portal de Banesto Personas. La entidad presidida por Ana Patricia Botín ya ha puesto en marcha un proyecto inmobiliario a imagen y semejanza de Altamira. A buen seguro, Banesto no será la única entidad en imitar esta iniciativa.
Los constructores creen que el plan del Santander reactivará el mercado inmobiliario. El presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Cantabria, Fidel González Cuevas, calificó ayer de "muy favorable" el convenio firmado por la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y el Banco Santander para facilitar la compra de viviendas.
Según explicó González Cuevas, este acuerdo es favorable para los promotores ya que las viviendas acogidas al mismo podrán gozar de una financiación de hasta el 100% del nuevo precio de venta si no excede del 80% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo al promotor, lo que, en su opinión, es "excepcional" en estos tiempos.
El presidente de los constructores cántabros señaló que el mercado inmobiliario se encuentra inmerso en un contexto de especial dificultad para el desarrollo de su actividad económica, por lo que "se precisa una colaboración más intensa entre el sector productivo y las entidades financieras para superar" las dificultades.
Igualmente, consideró "muy interesante" la colaboración financiera del Banco Santander al poner al servicio de APCE y sus asociados los instrumentos y servicios adecuados para dar cobertura y acelerar la venta de las viviendas pendientes de comercialización.
Asimismo, anunció la creación de una comisión paritaria integrada por miembros de cada entidad de forma que cualquier interesado en utilizar esta posibilidad pueda acudir a las oficinas de la Asociación de Constructores y Promotores de Cantabria o directamente al Banco Santander, con el fin de asesorarse sobre el desarrollo del convenio.
Según el acuerdo, para incentivar las ventas y subrogaciones, el promotor ofertará un descuento del 20% respecto de la valoración de los inmuebles en el momento de la concesión crediticia al promotor.
El presidente de los constructores cántabros señaló que el mercado inmobiliario se encuentra inmerso en un contexto de especial dificultad para el desarrollo de su actividad económica, por lo que "se precisa una colaboración más intensa entre el sector productivo y las entidades financieras para superar" las dificultades.
Igualmente, consideró "muy interesante" la colaboración financiera del Banco Santander al poner al servicio de APCE y sus asociados los instrumentos y servicios adecuados para dar cobertura y acelerar la venta de las viviendas pendientes de comercialización.
Asimismo, anunció la creación de una comisión paritaria integrada por miembros de cada entidad de forma que cualquier interesado en utilizar esta posibilidad pueda acudir a las oficinas de la Asociación de Constructores y Promotores de Cantabria o directamente al Banco Santander, con el fin de asesorarse sobre el desarrollo del convenio.
Según el acuerdo, para incentivar las ventas y subrogaciones, el promotor ofertará un descuento del 20% respecto de la valoración de los inmuebles en el momento de la concesión crediticia al promotor.
Los fondos inmobiliarios estudian convertirse en REIT. Estos productos de inversión, con el de Inverseguros a la cabeza, quieren convertirse en sociedades cotizadas para ganar en liquidez. Los fondos inmobiliarios quieren dar un vuelco a su estructura para superar la crisis en la que se adentraron a finales del año pasado. Para ello, los gestores de estas firmas estudian convertirse en Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), como se conoce en España a los REIT –tipo de fondo inmobiliario cotizado con aspectos jurídicos y fiscales específicos– y cuya regulación se espera que esté aprobada antes de verano.
Con esta estrategia, los fondos inmobiliarios españoles ganarían principalmente en tres aspectos: liquidez, en el caso de los que han anunciado una congelación de los reembolsos; comisiones aseguradas, ya que siempre mantendrían el mismo volumen de accionistas; y delegar en sus inversores la responsabilidad de recuperar su dinero, una de las polémicas que está manchando el nombre de estos productos.
Este último punto es el que ha originado más polémica entre los partícipes del primer fondo a los que una gestora ha sondeado sobre esta posibilidad, los del Segurfondo Inversión, de Inverseguros, según fuentes consultadas por EXPANSIÓN.
Los inversores del fondo inmobiliario consideran que convertir el producto en una Socimi haría perder buena parte del valor de su participación, ya que esta sociedad pasaría a cotizar como si fuera una acción con el correspondiente descuento que podría sufrir. Además, los ahorradores que poseen una gran participación del fondo temen no encontrar comprador para todo su capital.
Todo depende de que finalmente se incluya en la ley de las Socimis la enmienda que permitiría a estas sociedades convertirse en fondos inmobiliarios, y viceversa. Desde el sector se muestran optimistas sobre todo después de que Soledad Núñez, directora general del Tesoro, lo insinuase durante una reciente comparecencia pública ante alguno de los principales protagonistas de las gestoras.
Una vez se apruebe la regulación, los fondos inmobiliarios deberían cumplir una serie de requisitos para poder transformarse. «Para ello, el fondo tendría que recibir el visto bueno de la CNMV; cumplir los requisitos de las sociedad anónimas y respetar el derecho de separación, que supone dar un plazo a los inversores para que traspasen su dinero a otro fondo si no están de acuerdo con la transformación», explica Ángel Martínez-Aldama, director general de Inverco.
Fondos congelados
Junto con el Segurfondo Inversión, otros dos productos inmobiliarios españoles están actualmente congelados debido a la solicitud masiva de reembolsos de sus partícipes: el Santander Banif Inmobiliario, el mayor fondo de la categoría, y el BBVA Propiedad. Mientras que el producto de Santander ha dejado atrapados a más de 40.000 inversores, BBVA cubrió la salida de sus partícipes antes de paralizar los reembolsos durante dos años. Los expertos consideran que este fondo sería uno de los que más se apuntaría a realizar el cambio a Socimi, ya que el propio banco es el dueño del 95% del fondo y obtendría liquidez con este movimiento.
El más rentable
El Segurfondo Inversión, de Inverseguros, es el fondo más rentable de su categoría a pesar de haberse visto obligado a congelar las salidas por las solicitudes masivas de reembolso. Sube un 0,06% en el año, mientras que el resto de su competencia refleja números rojos. El peor es Santander Banif Inmobiliario, que cae un 9% tras la retasación que ha realizado.
Este último punto es el que ha originado más polémica entre los partícipes del primer fondo a los que una gestora ha sondeado sobre esta posibilidad, los del Segurfondo Inversión, de Inverseguros, según fuentes consultadas por EXPANSIÓN.
Los inversores del fondo inmobiliario consideran que convertir el producto en una Socimi haría perder buena parte del valor de su participación, ya que esta sociedad pasaría a cotizar como si fuera una acción con el correspondiente descuento que podría sufrir. Además, los ahorradores que poseen una gran participación del fondo temen no encontrar comprador para todo su capital.
Todo depende de que finalmente se incluya en la ley de las Socimis la enmienda que permitiría a estas sociedades convertirse en fondos inmobiliarios, y viceversa. Desde el sector se muestran optimistas sobre todo después de que Soledad Núñez, directora general del Tesoro, lo insinuase durante una reciente comparecencia pública ante alguno de los principales protagonistas de las gestoras.
Una vez se apruebe la regulación, los fondos inmobiliarios deberían cumplir una serie de requisitos para poder transformarse. «Para ello, el fondo tendría que recibir el visto bueno de la CNMV; cumplir los requisitos de las sociedad anónimas y respetar el derecho de separación, que supone dar un plazo a los inversores para que traspasen su dinero a otro fondo si no están de acuerdo con la transformación», explica Ángel Martínez-Aldama, director general de Inverco.
Fondos congelados
Junto con el Segurfondo Inversión, otros dos productos inmobiliarios españoles están actualmente congelados debido a la solicitud masiva de reembolsos de sus partícipes: el Santander Banif Inmobiliario, el mayor fondo de la categoría, y el BBVA Propiedad. Mientras que el producto de Santander ha dejado atrapados a más de 40.000 inversores, BBVA cubrió la salida de sus partícipes antes de paralizar los reembolsos durante dos años. Los expertos consideran que este fondo sería uno de los que más se apuntaría a realizar el cambio a Socimi, ya que el propio banco es el dueño del 95% del fondo y obtendría liquidez con este movimiento.
El más rentable
El Segurfondo Inversión, de Inverseguros, es el fondo más rentable de su categoría a pesar de haberse visto obligado a congelar las salidas por las solicitudes masivas de reembolso. Sube un 0,06% en el año, mientras que el resto de su competencia refleja números rojos. El peor es Santander Banif Inmobiliario, que cae un 9% tras la retasación que ha realizado.
La lenta agonía del Santander Banif Inmobiliario
Los más de 50.000 partícipes del Santander Banif Inmobiliario que se hallan atrapados, sin voz y sin voto, en el epicentro de la burbuja inmobiliaria, han sido informados por una escueta carta de que la Gestora del fondo ha subcontratado a una agencia y a un bufete de abogados especializados en negocios inmobiliarios para convencerles de que en el proceso de liquidación del mayor fondo por activos del país se seguirán las mejores prácticas y se cumplirán los más altos estándares de rigor, transparencia y objetividad. No es una buena noticia para unos partícipes que han pagado cientos de millones de euros, se supone, por el conocimiento que tenía la Gestora del negocio inmobiliario y, se supone también, porque cumplía con todo rigor con su obligación de actuar siempre en interés de los partícipes. Tienen razón. Una carta vacía de contenido y llena de vaguedades y de frases hechas no parece suficiente para compensar la decepción de los inversores y el deterioro de la reputación que día a día está experimentando el negocio de gestión de activos del Grupo Santander y de la de los organismos de supervisión y regulación.
La historia del Santander Banif Inmobiliario puede resumirse en pocas palabras. El Grupo Santander, cuando por las cornadas de la crisis inmobiliaria se sintió incapaz de mantener un modelo de negocio en el que se apropiaba de todos los ingresos reales y dejaba a los partícipes los ingresos virtuales, provocó, anunciando una tasación extraordinaria, el pánico entre los partícipes y el colapso y el cierre del fondo, no sin antes haber facilitado la salida del mismo, al mayor valor liquidativo de su historia, a unos cuantos afortunados, privilegiados y bien informados partícipes, propietarios del 16,90% del patrimonio. Conforme al guión, obtuvo de la CNMV la autorización para suspender los reembolsos y, aprovechando una inexplicable laguna legal, también para iniciar al día siguiente un proceso, sin control alguno, de liquidación, sin previa disolución del fondo, algo que hubiera escandalizado a los ilustres tratadistas españoles del siglo XVII, pioneros en el tratamiento de las situaciones concursales y, claro está, a cualquier tratadista de nuestro tiempo, conocedores de que este tipo de situaciones pueden acabar en soluciones injustas, frecuentemente propiciadas en la práctica por maniobras de mala fe, abusos y simulaciones.
Sabemos que el mercado de valores, y naturalmente el de los fondos de inversión, es el reino del desequilibrio entre gestores y supervisores, y no digamos ya entre gestores e inversores. Concretamente, el mercado de fondos de inversión y de pensiones español es especialmente propicio para el empleo de medios, modos o formas que tienden directamente a asegurar el éxito económico y personal de los gestores a costa de los inversores, sin el riesgo que puede suponer la defensa por parte de los mismos, y para aprovecharse de todas aquellas circunstancias que la debilitan y que facilitan la impunidad de grupos financieros propietarios de las gestoras y el abuso de su superioridad y de la confianza que en ellos se deposita.
A pesar de que la impunidad parece asegurada, harían bien los responsables de las entidades concernidas en pensar que la misma no puede durar indefinidamente, que los datos sobre la evolución de la descomposición del patrimonio del fondo producen escalofríos, que la agonía del fondo, las dificultades económicas y las tensiones emocionales de los partícipes no deberían prolongarse por más tiempo, y que la credibilidad financiera del Reino de España y del primer banco español exige otro tipo de respuestas, menos ingeniosas y mucho más inteligentes, rápidas, efectivas y, sobre todo, justas.
No es extraño que en el pasado mes de junio el Grupo Santander quisiera desprenderse de su negocio de gestión de activos, y menos extraño, que nadie quisiera comprarlo. A finales de año los datos disponibles mostraban que en los últimos 18 meses el Grupo Santander había perdido 27.000 millones de euros, es decir, nada menos que el 45% del patrimonio gestionado, no sólo por los reembolsos masivos sino por la erosión del ahorro encomendado a su gestión y que, por si fuera insuficiente, en el invierno conocíamos que los malos resultados no sólo se registraban en la gestión tradicional de los fondos financieros, sino en la gestión alternativa, que también era un desastre, y en el fondo inmobiliario, que ha originado el mayor escándalo de nuestra reciente historia financiera de la inversión colectiva, ya de por sí escandalosa.
Juan Manuel Moreno-Luque
Autor de El desgobierno de los fondos de inversión y presidente de Activa, asociación creada por partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario.
La historia del Santander Banif Inmobiliario puede resumirse en pocas palabras. El Grupo Santander, cuando por las cornadas de la crisis inmobiliaria se sintió incapaz de mantener un modelo de negocio en el que se apropiaba de todos los ingresos reales y dejaba a los partícipes los ingresos virtuales, provocó, anunciando una tasación extraordinaria, el pánico entre los partícipes y el colapso y el cierre del fondo, no sin antes haber facilitado la salida del mismo, al mayor valor liquidativo de su historia, a unos cuantos afortunados, privilegiados y bien informados partícipes, propietarios del 16,90% del patrimonio. Conforme al guión, obtuvo de la CNMV la autorización para suspender los reembolsos y, aprovechando una inexplicable laguna legal, también para iniciar al día siguiente un proceso, sin control alguno, de liquidación, sin previa disolución del fondo, algo que hubiera escandalizado a los ilustres tratadistas españoles del siglo XVII, pioneros en el tratamiento de las situaciones concursales y, claro está, a cualquier tratadista de nuestro tiempo, conocedores de que este tipo de situaciones pueden acabar en soluciones injustas, frecuentemente propiciadas en la práctica por maniobras de mala fe, abusos y simulaciones.
Sabemos que el mercado de valores, y naturalmente el de los fondos de inversión, es el reino del desequilibrio entre gestores y supervisores, y no digamos ya entre gestores e inversores. Concretamente, el mercado de fondos de inversión y de pensiones español es especialmente propicio para el empleo de medios, modos o formas que tienden directamente a asegurar el éxito económico y personal de los gestores a costa de los inversores, sin el riesgo que puede suponer la defensa por parte de los mismos, y para aprovecharse de todas aquellas circunstancias que la debilitan y que facilitan la impunidad de grupos financieros propietarios de las gestoras y el abuso de su superioridad y de la confianza que en ellos se deposita.
A pesar de que la impunidad parece asegurada, harían bien los responsables de las entidades concernidas en pensar que la misma no puede durar indefinidamente, que los datos sobre la evolución de la descomposición del patrimonio del fondo producen escalofríos, que la agonía del fondo, las dificultades económicas y las tensiones emocionales de los partícipes no deberían prolongarse por más tiempo, y que la credibilidad financiera del Reino de España y del primer banco español exige otro tipo de respuestas, menos ingeniosas y mucho más inteligentes, rápidas, efectivas y, sobre todo, justas.
No es extraño que en el pasado mes de junio el Grupo Santander quisiera desprenderse de su negocio de gestión de activos, y menos extraño, que nadie quisiera comprarlo. A finales de año los datos disponibles mostraban que en los últimos 18 meses el Grupo Santander había perdido 27.000 millones de euros, es decir, nada menos que el 45% del patrimonio gestionado, no sólo por los reembolsos masivos sino por la erosión del ahorro encomendado a su gestión y que, por si fuera insuficiente, en el invierno conocíamos que los malos resultados no sólo se registraban en la gestión tradicional de los fondos financieros, sino en la gestión alternativa, que también era un desastre, y en el fondo inmobiliario, que ha originado el mayor escándalo de nuestra reciente historia financiera de la inversión colectiva, ya de por sí escandalosa.
Juan Manuel Moreno-Luque
Autor de El desgobierno de los fondos de inversión y presidente de Activa, asociación creada por partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario.
Un grupo de partícipes del Banif Inmobiliario denuncian a Santander
La asociación Activa, fundada por el abogado Juan Manuel Moreno-Luque para la defensa de los afectados por la suspensión de los reembolsos del Santander Banif Inmobiliario, ha interpuesto una querella contra Santander Real Estate, gestora del fondo, y Banif, filial de banca privada de Santander.
Les acusan de presuntos delitos de estafa material, apropiación indebida, maquinación para alterar la libre formación de precios en el mercado y publicidad engañosa, uso de información privilegiada y delito societario.
El Santander Banif Inmobiliario bloqueó la salida de 50.000 partícipes con 3.200 millones de euros durante el pasado mes de febrero, debido a las solicitudes masivas de reembolso.
Desde el despacho de Moreno-Luque aseguran que "el grupo Santander, cuando se sintió incapaz de mantener un negocio en el que se apropiaba de todos los ingresos reales y dejaba a los partícipes ingresos virtuales, provocó, anunciando una tasación extraordinaria, el pánico entre los partícipes y el colapso y el cierre del fondo, no sin antes haber facilitado la salida del mismo, al mayor valor liquidativo de sus 14 años de historia, a unos cuantos afortunados, privilegiados y bien informados partícipes, propietarios del 16,9% del patrimonio".
Les acusan de presuntos delitos de estafa material, apropiación indebida, maquinación para alterar la libre formación de precios en el mercado y publicidad engañosa, uso de información privilegiada y delito societario.
El Santander Banif Inmobiliario bloqueó la salida de 50.000 partícipes con 3.200 millones de euros durante el pasado mes de febrero, debido a las solicitudes masivas de reembolso.
Desde el despacho de Moreno-Luque aseguran que "el grupo Santander, cuando se sintió incapaz de mantener un negocio en el que se apropiaba de todos los ingresos reales y dejaba a los partícipes ingresos virtuales, provocó, anunciando una tasación extraordinaria, el pánico entre los partícipes y el colapso y el cierre del fondo, no sin antes haber facilitado la salida del mismo, al mayor valor liquidativo de sus 14 años de historia, a unos cuantos afortunados, privilegiados y bien informados partícipes, propietarios del 16,9% del patrimonio".
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