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El 96% de los créditos hipotecarios españoles están contratados a interés variable (en EEUU, sólo el 12%). Durante años, la especulación inmobiliaria fue el deporte popular de millones de españoles; ahora, un millón de viviendas están vacías. El volumen de la deuda empresarial española representa el 106% del PIB (en Alemania, sólo el 58%).

Cuatro países de la eurozona se hallan sin disputa aguas abajo, económicamente hablando: Italia, Francia, Irlanda y España. En Gran Bretaña y Dinamarca se palpa ya también la crisis; Bélgica y Holanda están estancadas. La máquina exportadora alemana depende, para su salida, de esos y otros vecinos europeos en casi un 70%.

No son sólo síntomas, son los indicios clásicos de una recesión que, en el caso español, se traduce desde comienzos de año en cifras. La tasa de crecimiento cayó desde un promedio del 3,9% antes de fin de año al 0,8% en el primer trimestre de 2008 y al 0,1% en el segundo. El desencadenante principal ha sido el fin de un boom inmobiliario aparentemente sin fin.

Desde diciembre vienen cayendo las acciones de las empresas inmobiliarias y constructoras; algunas jornadas, la bolsa de Madrid ha perdido más del 4%. En julio, el número uno del sector inmobiliario, la constructora Martinsa-Fadesa, anunció insolvencia. Tras pérdidas de más del 15%, la cotización de sus acciones fue suspendida. Más de 170.000 viviendas y cerca de 29 millones de metros cuadrados de terreno edificable –que llegaron a valer diez mil millones de euros— pertenecen a la empresa.

Cuando estalló la burbuja y se esfumaron miles de millones, el mundo bancario español dejó caer a esta empresa, endeudada por 5,2 mil millones de euros, con resuelta impavidez. Todo un indicio, según habría de verse a no tardar: poco después, las acciones de las grandes empresas constructoras Ferrovial y Sacyr Vallehermosa quedaban tocadas, y enseguida vinieron las pérdidas de todos los principales bancos acreedores de Martinsa-Fadesa.

España ha vivido diez años de boom, siendo el motor de sus tasas de crecimiento anual, superiores al 3% en promedio, el sector inmobiliario y de la construcción. Se construía vivienda a un ritmo enloquecido: más de 5 millones sólo desde 2003, algo más que todo lo construido en ese tiempo en Alemania, Francia y Gran Bretaña tomadas de consuno. El producto de ese sector creció, entre 1996 y 2006, un 190%. Lo que ingresaba en el mercado inmobiliario, tenía salida fácil. El grueso de los españoles no quiere vivir de alquiler y prefiere la propiedad de casas, apartamentos y segundas residencias veraniegas. Extranjeros adinerados de los países de la UE pusieron de su parte invirtiendo en segundas residencias o en vivienda para la jubilación, proporcionando a su vez a la construcción en España un fuerte impulso.

Lo mismo que en los EEUU y en Gran Bretaña, tampoco para los empresarios y gestores inmobiliarios en España parecía haber freno alguno, tanto más cuanto que los intereses nominales cayeron a un nivel inauditamente bajo. De modo que los españoles compraron inmuebles como posesos, y como posesos se endeudaron. Bancos y cajas de ahorros otorgaron regularmente créditos hipotecarios a la gente, la mayoría de los cuales, empero, no conforme a los precios de mercado del momento, sino fundados en estimaciones de todo punto sobrevaloradas realizadas por peritos (es decir, por agentes de la propiedad inmobiliaria). Muchos españoles se hicieron con casas y apartamentos a crédito, para, poco después, venderlos con beneficio. La especulación inmobiliaria se convirtió en un deporte popular, estimulando, de pasada, una fiebre consumista. En el sector inmobiliario se podía hacer una fortuna: todos esperaban precios cada vez más altos.

La otra cara de la medalla de la euforia: las empresas inmobiliarias llegaron a acumular, en sus negocios especulativos con edificios viejos y nuevos, unos 300 mil millones de euros de deuda. También las empresas ajenas al sector querían participar, y se libraron a la compra de inmuebles. Por consecuencia de lo cual, las deudas de las empresas españolas se dispararon hasta alcanzar la cifra de un 106% del PIB (en Alemania, ese valor es del 58%). En total, en los años del boom, un buen billón de euros fluyó en forma de créditos a los inversores, a los compradores de vivienda y a los empresarios de la construcción.

Desde comienzos de 2008, la Fiesta terminó para siempre. La crisis financiera internacional, la política de intereses altos del Banco Central Europeo (BCE) y el celo ahorrador, inducido por la crisis, de los bancos españoles gravitan pesadamente sobre los hipotecados. Nada menos que el 96% de la deuda por ellos contraída lo fue a interés variable (en los EEUU, sólo el 12%), de modo que habrá revisiones anuales de los intereses. Desde enero pasado, así pues, las cargas reales para millones de propietarios de vivienda españoles se han más que doblado. La morosidad y el volumen de impagados se disparan, lo que pone en aprietos, además de a la banca mediana, a las cajas de ahorros, las cuales, confiadas en una ventajosa evolución de los precios inmobiliarios, facilitaron créditos hipotecarios sin preguntar por la liquidez de sus deudores.

Apenas si puede sorprender que el número de permisos de construcción haya bajado desde enero en un 40%. Más de un millón de pisos y casas están vacíos, aparentemente invendibles o inalquilables, lo que representa un 4% de toda la vivienda en España. En varias zonas de un emporio del boom como fue Cataluña, más de la mitad de los inmuebles están a la venta, de modo que los precios de las casas, más que caer, se desploman. De promedio, el propietario de vivienda español tiene ahora una deuda de 140.000 euros.

Se está en puertas de un difícil, por no decir accidentado, aterrizaje de un sector de la construcción que había llegado a significar el 18% del PIB y que empleaba al 13% de la población activa. Cuando se haga balance a finales de 2008, dicen los expertos, se habrán perdido 85.000 empleos. Beneficiarios del auge de una década como los agentes autónomos de la propiedad inmobiliaria se sienten también gravemente amenazados: en 2007 tuvieron que echar el cierre 700 agencias inmobiliarias, y este año el número será sin duda mayor.

No es casualidad que la cifra oficial de desempleo, con un 10,5%, sea la mayor de la UE. Para 2009, algunos pronósticos llegan a dar incluso la cifra del 13%, lo que significaría 3 millones de españoles sin puesto de trabajo, un resultado que golpeará, sobre todo, a los 600.000 inmigrantes norteafricanos, que serán los primeros despedidos.

Michael R. Krätke

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